房屋及小区规划用途是房屋规划设计的重要内容，也是购买房屋的最重要考虑因素，业主对于规划用途长期不变具有信赖利益。改变规划用途是对原有规划的突破，不可避免地涉及各方面利益的调整，如可能引起小区人员流量增加，保安难度加大，环境管理困难，服务成本增加。因此，住改商不应成为常态，在确实需要住改商的，应在充分发挥房屋使用效能、不损害其他业主利益或进行补偿，以及维护社会公共利益之间达到平衡。

依《物权法》，将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《物权法》的这一规定是我们处理此类问题的根本准则。“遵守法律、法规”是公共利益的必然要求，通过规划许可变更来体现。但《物权法》规定住改商应“遵守管理规约”以及“应当经有利害关系的业主同意”则在现实环境下较难实现：一是当前业委会普遍不能成立，业主自治严重缺失，业主大会的召开比登天还难，正式管理规约的制定十分不易，仅靠建设单位单方制定的临时管理规约无法应对现实的需要；二是“有利害关系的业主”的范围及同意的方式不易确定，其操作性存在不少问题。

由村（居）委会甚至包括业委会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件本身值得商榷。一个小区是否允许住改商？利害关系人的范围究竟如何？增加的成本费用如何分担？以及对其他业主如何补偿？违反规定的后果如何追究？等一系列的问题，属于物权法上“重大事项”，依物权法精神还是由业主大会根据各小区的实际情况来决定为宜。只有这样，才能协调各方、防止失控，实现共赢。

可见，解决住改商难题的出路在于强化业主自治而非行政强制。

本文主要内容已刊登于2009-02-12《南方日报》