因房价上涨开发商单方推翻认购书的情形增多，律师建议——

为避“盲年”，许多年轻人赶在年前“拉埋天窗”，无惧房价节节攀升，依然勇当“房奴”。但买房子是终身大事，广东中泽律师事务所律师周玉忠提醒，即使要当“房奴”，也要当个明白。对于开发商在卖房时的种种承诺，得一一较真，不能莫名受骗。

文/记者刘晓星

本期话题：签购房合同时如何维护自己的权益

点评嘉宾：广东中泽律师事务所律师周玉忠

开发商宣传乱忽悠人？

将开发商承诺写进购房合同

案例：小王前些年在白云区买了一套房子。当时开发商的售楼广告及宣传刊物内，均标明了楼下将建成一个大型超级市场，还配了虚拟效果图。宣传刊物最后用很微小的字体注明：“所有资料均以政府最后批准之图及法律文件为准。”谁知过了好几年，超级市场迟迟不见踪影。小王认为开发商没有按照销售广告承诺建超级市场，已构成违约。

律师分析：

举证损失是难点

周玉忠认为，从法理上说，小王可以起诉索赔，但按照谁主张谁举证的原则，小王要举证没有超级市场对其造成的具体损失，才能确定索赔数额，这个颇有难度。

开发商在预售期间在商品房预售广告中加入超市的虚拟效果图，并配以具体明确的宣传用语，应视为合同的组成部分。虽然在宣传刊物上注明了“所有资料均以政府最后批准之图及法律文件为准”，但字体极其微小而常人难以发现其存在，不能起到免除责任的效果。开发商无法实现超市配套的承诺，即构成违约，开发商应继续完善配套并赔偿损失。

需约定违约责任

律师提醒：对付虚假广告最有效的办法就是把房地产广告内容写入合同并详细约定违约责任条款。合同条文可以为：“出卖人签订本合同之前以书面或者口头所作出的一切承诺均为有效，一切广告及宣传资料作为本合同附件。出卖人未能实现相应承诺的，每天按房价总额的0.1%标准向买受人支付违约金；出卖人经催告在合理期限内仍不能实现相应承诺的，买受人有权解除商品房买卖合同，出卖人除返还全部房款及支付占有款项期间的利息外，还应向买受人支付房价总额20%的违约金作为补偿。”

“豪华装修”房地板“咯吱”响？

合同中明确装修材料品牌规格

案例：陈林为结婚买了一套带豪华装修的房，原打算交楼后散味通风两个月便入住，因此租房合同也只签到那时。然而，等到交楼检查时，陈林却发现房间的木地板质量很差，不但有刮痕，有些地方走起来还“咯吱”作响。号称3000元/平方米的豪华装修竟如此“以次充好”，陈林气得咬牙切齿，要求开发商返工，并赔偿返工期间陈林租房子的费用。

律师分析：

开发商应承担责任

周玉忠认为，因为装修不符合合同约定标准需要补救而导致延期交楼情形发生的，完全是出卖人的过错，出卖人应当对自己的违约行为承担全部法律责任。因此，陈林向开发商索要租房费用是完全合理的。

霸王条款应拒签

律师提醒：在不少购房合同中，可以见到类似的文字：“买方在交楼日如对装饰设备提出异议，由卖方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交楼，买方不得以卖方交付使用的装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”周玉忠提醒，类似条款都是开发商为规避违约责任的“霸王条款”，消费者应该拒绝签署。

另外，周玉忠提醒，在签订购房合同时,一定要警惕“精装修”、“豪华装修”、“超豪华装修”这些笼统字眼。

建议买房者应在购房合同中明确装修材料的品牌、型号、规格，对于配套设备、设施的投入使用的时间要逐项规定，并约定出卖人在不能提供配套设施和符合装修标准的商品房时应承担合理的违约责任。材料、设备的替代应当经过买受人的书面同意，或规定使用劣质材料的，双倍赔偿。

签了认购书开发商却变卦？

最好直接与开发商签购房合同

案例：数年前，刘先生缴纳了1万元定金，预定了一套房产。在认购书上，表明房产价格为每平方米4900多元。但因开发商涉嫌违规而被封盘，导致这期房屋迟迟拿不到预售证，刘先生也一直无法与开发商签订购房合同。几年后，认购的房屋拿到预售证却要重新销售，开发商要按8500元/平方米的新售价优惠5%卖给已认购的购房者。最后经过数轮谈判，刘先生以比原价格高出20.4%的标准购买认购单位。

律师分析：

《认购书》不利消费者

认购书的签订并不能确保双方之间必然成立商品房买卖合同关系。如果双方未能成立商品房买卖合同关系的，除无法归责于任何一方的原因而返还定金外，开发商所需承担的法律责任一般为双倍返还定金。

根据相关法律，未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售。开发商以“意向登记”、“内部认购”等形式向购房者收取诚意金、认购意向金，是一种变相的预售行为，对认购人的权利保护相当不利。即使认购人最后与开发商签订了商品房买卖合同，若起诉前仍未取得商品房预售许可证，所签订的商品房买卖合同可被法院确认无效。

诚意金不等于定金

律师提醒：除商品房的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容、并且开发商已按照约定收受购房款的，该协议可认定为商品房买卖合同外，《认购书》一般是预约合同，在开发商违约不卖时，法院或仲裁机关不会支持购房人要求出卖人一定与其签订《商品房买卖合同》的请求。认购不是购房的必经程序，建议消费者最好别签《认购书》而直接与开发商磋商订立《商品房买卖合同》。即使不得不签认购书，也要注意：诚意金、意向金不是定金。一些开发商利用诚意金等词规避了定金罚则的适用。因此，一定要在签订认购书时，明确所交款项的定金性质。