■新快报记者陈文 文/图

　　■深读指引

　　“代管房”未能明晰产权，既是历史失误也有法律缺陷。我国《继承法》没有规定遗产分割的期限，如果一方由于各种原因迟迟不出现，这就使得财产得不到分配，从而使财产权属关系极不稳定，甚至使遗产沦为无主财产，这对于财产关系的安全与交易安全的保护都极为不利。

　　旧城改造中遇到的居民拒签拆迁协议，是对这种法律缺陷的消极对抗，是维护自身物权的无奈之举，旧城改造因此被耽延。

　　

　　据市房管部门出具的一份针对旧城改造发的《直管房拆迁补偿意见书》（2009）第31号中显示：“你单位拆迁恩宁路连片危房改造项目地段的直管房应当给予补偿。”该意见书对第９批、３区４段的直管房共计３２套（户）的直管房的补偿，作出了货币补偿的规定。这其中，就有６套房屋属于代管性质，占了1/5多。

　　无疑，这些复杂的情况极大地延缓了旧城改造的进度。据当地一位拆迁办的工作人员介绍，这个区域“代管房”不少，但由于各种原因目前产权不明晰，处理起来也有不少麻烦。而且这些居民在这里居住了很长时间，甚至几代人了，他们为此拒绝签署协议。

　　她说，最直接的就是涉及个人利益问题，如果是产权明晰的私房，业主是可以“讲数”的，就是讨价还价。但如果是代管的，就由“代管”的房管部门代业主签署补偿合同了，也就是说住在“代管房”里的居民丧失了议价权利。所以，这部分居民有很大意见，也延缓了搬迁的进度。

　　根据2004年1月1日起实施的《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定：拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。

　　当然，这部分房屋补偿金也先由代管人代为保管，直到有产权明晰，有合法的业主和继承人出现，经过公示无人提出异议，代管人就会再把这部分钱交给他，国家并不会装进自己的口袋。

　　新快报记者看到，今年5月1日由市房管局发布的一份《房屋公告》就明示说：“现有申请人申请发还下列房屋，如对公告产权事项有异议的，请于公告之日起30日内提出。”该《房屋公告》对位于恩宁路宝华路宝贤坊的一所房屋发回给产权人进行了公告，“如对此有异议，请到广州市荔湾区土地房屋管理所（多宝路121号）提出。”该公告说。

　　房管局的工作人员解释说，宝华路宝贤坊这所房屋原来也是“代管房”，之前产权不明晰。但是在旧城改造中，产权明晰了就可以立即发还。如果这个房子需要拆迁，就可以获得合理的补偿。无论多久，国家都不会以“代管”之名侵占公民的房产。

　　粤剧名伶也遇“代管房”之困

　　家住在十六甫西二巷的73岁的粤剧名家叶兆柏竟然也遇到“代管房”的问题。

　　叶兆柏曾师从粤剧大家薛觉先、白驹荣。上世纪70年代后期，风靡一时的现代粤剧《山乡风云》中为人津津乐道的“斩尾蛇”一角就是叶老伯的得意之作。其岳父张活游更是上世纪四五十年代香港家喻户晓的大明星。

　　50多年前，张活游在广州西关购买了两间房子。一间位于永庆一巷，另一间则位于十六甫西二巷。叶兆柏和张活游的女儿、粤剧名家张玉珍结婚后，在十六甫西二巷住了半个多世纪。

　　据叶兆柏提供的一份广州市国土房管局查册资料显示，该房产性质为“私产”，也曾经为“代管房”，后来把房子退给了他们，并在1984年补办了房地产证，但房屋的登记产权人是张活游。

　　1985年张活游因心脏病在香港去世。但是他的女儿和两个儿子并没有办理相关继承手续，这个西关老屋理论上属于三兄妹所有。后来张活游的女儿，也就是叶兆柏的妻子也已离世了，理论上他可以继承这所西关老屋的部分产权。但因为该屋还有其他继承人且一直未出现，未能分割产权，相关的产权手续便没有办妥，属于产权不清晰，所以房管局只好“代管”。

　　旧城改造中，危改办曾按规定要求叶兆柏在限期内搬出，另外安排公房租住，被他坚决拒绝了。

　　叶兆柏对新快报记者说，张活游的两个儿子也在香港，我们早与他们失去联系。如何找到他们，要求他们或者其后代来解决产权分割问题，对叶兆柏老人来说是个难题，对于旧城改造方也是困扰。

　　专家视点

　　“代管房”产权如何分割？找不到业主继承人怎办？

　　法律缺陷：没有规定遗产分割期限

　　知名律师周玉忠解释说，法律上所谓的“房产权代管”并不是没收或接收，也不是非法占有。直到有一天，证实其法定继承人或是遗嘱继承人出现了，才能将代管房屋判定给继承权的继承人。

　　就欧阳一家的案例而言，周玉忠律师认为，大地旧街７号的房屋属于欧阳的外祖母卫初和其结拜姊妹何德心所有，双方又没有分割产权，房管部门出具的答复与建议，具有一定的合理性。因为，房管部门不能无依据地帮着业主分割产权，它没有这个权力。

　　因此，欧阳首先要做的，一是寻求当地街道办公室的帮助，去户籍部门查询何德心的户籍资料，寻找其亲属。如果查找后，确信无法找到其亲属，应由司法部门出具证明，再去公证处办理公证，之后交给房管部门要求继承属于外祖母卫初的那部分遗产。当然，政府部门也有义务积极主动协助居民尽快搞清楚问题的来龙去脉。

　　同时，如果查询到何德心有可以继承其产权的亲属，应及时通知其亲属前来协商产权分割，如果其亲属拒绝合作，欧阳则可以向法院起诉，由法院依据《继承法》等法规做出判决。

　　对于大地旧街12号的产权人情况则更为复杂，因为达4位之多。也可依据上述办法办理。但是，如果房管部门已经确定了产权人各占1/4份额的话，欧阳则可以依据这份文件要求继承其外祖母那部分遗产。

　　律师刘超提醒说，我国《继承法》没有规定遗产分割的期限，就是说，共同继承人可长期共同享有、使用、收益遗产，而迟迟不分割遗产，如果一方由于各种原因迟迟不出现，这就使得财产得不到分配，从而使财产权属关系极不稳定，甚至使遗产沦为无主财产，这对于财产关系的安全与交易安全的保护都极为不利。

　　在目前的旧城区改造中出现的问题，可以说就是这些法律、法规的缺陷导致的问题。例如，如果欧阳一直找不到房屋产权的分割人，或者无法证明其存在或者不存在，是不是大地旧街12号就要一直被代管下去呢？如果是这样，损失最大的当然是居民自己。

　　他山之石

　　产权人消失后长期使用者可占有财产

　　事实上，在德国、瑞典、法国、日本和我国的台湾地区等地，都有“取得时效”制度，即时效占有所有权转移。

　　“取得时效”就是某项财产的产权人，因为各种原因消失后，如去世等，长期实际占有、使用这项财产的人，可以和平地持续占有这项财产，经过法定期间，即可取得该项财产的所有权的一项法律制度。

　　作为一项古老的法律制度，它起源于罗马法时代，并被各个时代的民法典吸收、发展，成为民法一项重要的制度，并继续随着时代的发展而不断地完善。

　　但是，我国民事立法由于受苏联民事立法的影响，长期存在着认为取得时效制度是鼓励“不劳而获”，与社会主义美德相违背，因此虽然有学者支持，但并未写进《民法通则》。

　　实际上，“取得时效”的意义在于：

　　（1）促使可以行使物权的权利人积极行使权利，促进物尽其用；（2）取得时效制度尊重长期形成的社会秩序，因而能够维护交易安全和法律关系的稳定，从而稳定社会秩序；

　　（3）取得时效可以避免因时间久远、证据湮灭所造成的当事人取证和法院调查证据的困难。

　　可以说取得时效体现了“法律帮助勤勉人，不帮助睡眠人，不让权利人枕着权利睡觉的基本立场”。

　　综观“取得时效”存在的社会基础和取得时效的价值，结合我国现实国情，可以说建立符合我国实际情况的取得时效制度既可能同时也是必要的。