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主持人羊羊得逸：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。为了迎接“3.15”的到来，焦点网联合新快报网上召集业主爆料。短短几天内，焦点网接到了近百位网友的投诉。相关小区投诉案例除了会刊登在新快报之外，焦点网在3月14日下午3点还邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。房谈时间：3月14日下午3：00 房谈地点：珠江新城富力中心2003室搜狐演播室房谈嘉宾：百思威律师事务所律师黄鼎足广东省律师协会房地产专业委员会委员、广东中泽律师事务所周玉忠律师 <评论>
网友曾利平：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友过客评论：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友过客252：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友过客252：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友伟仔伟：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友 guangzhoulawyer：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。 <评论>
网友红旗PP：回复：房谈预告：3月14日下午3点焦点网邀请到了房产方面的律师，线上为大家解答，欢迎大家积极参与提问。关注一下！ <评论>
主持人羊羊得逸：为了迎接明天“3.15”的到来，焦点网联合新快报在网上召集业主爆料，在短短的几天内焦点网接到了近百位业主的投诉，焦点网在今天下午的3点邀请到房产方面的律师线上为大家解答问题，同时也欢迎网友积极的参与提问。今天来到演播室的是广州律师协会房地产?.. <评论>
主持人羊羊得逸：关于投诉，集中在几点，一个是楼盘的质量问题，另外就是房产证、物业管理、业委会这几个问题。 <评论>
周玉忠：以我们的经验告诉我们，房产消费者的无权主要表现在两个方面：一、购房过程中，突出的表现在于合同霸王条款和房屋质量配套的两个环节，在入住之前主要是这两个方面。二、入住之后主要体现在业主对共有物权的产权不清晰、管理不到位、收益没着落、物业服务... <评论>
周玉忠：在外国有一个先进的做法，购房合同的条款必须得经过公正部门公正，每一个条款都需要经过公正，公证处认为你不公平的话，你不能通过。到了法庭上，开发商往往是振振有辞，犯的任何错都可以找到依据去逃避。 <评论>
周玉忠：还有一个就是质量问题，为什么呢？现在大部分房子都是预售制度，房子才挖了一个坑，但是所有的房款都已经进入开发商的口袋，这跟一般的交易有很大区别的，东西都没见到，货款已经交清了。以前发验收制度，由政府来验收，变成改成了备案制度，由开发商自己... <评论>
周玉忠：有很多业主打电话说陪他看房，我们一般都会这么说，我们的服务是可以提供的，我们也有专门指导业主买房的书都写了，我也可以跟你谈判，但是是没有办法的，是否上当你自己考虑。很多业主很迷茫，因为是一步一步上当的，开始让签一个认购书，这个认购书就规... <评论>
周玉忠：去年5月1日之前我给政协提供意见，阳光家缘上的合同模块，你怎么能够把开发商的合同模块搞上去呢？这不是政府推荐霸王条款吗？在两三个月前政府已经采纳我的意见了。政府的示范文本没有这些霸王条款和补充协议。另外一个想法，很多业主要求修改合同都不是... <评论>
周玉忠：业主方面的问题也是有的，业主拿了一堆资料就去签，签了什么都不知道，打官司的时候才拿出来看，这个情况也是有的，签合同的时候不看，要签名就签上去了，打官司的时候才想起来要看合同。所以我们也提醒购房者一个问题，字一签万难改，钱一交万难回。 <评论>
周玉忠：业主维权靠其它的也是要靠，但是那个话说得对吗？靠天靠地也不如靠自己。 <评论>
主持人羊羊得逸：周律师比较全面的分析了大家比较关注的几点。 <评论>
黄鼎足：刚才周律师讲的已经很具有前瞻性了，我补充三点，包括三个不一定。 <评论>
黄鼎足：一、签了认购书、交了定金，不一定就要签购房合同。不是说交了定金，不签合同定金就规开发商所有了。要看到购房合同的基本条款之后，才签认购书，如果你签正式的购房合同之后，如果你不能接受后面的条款的话，特别是你签认购书的属于压根儿都没见过的话，... <评论>
黄鼎足：二、一旦我签了这个购房合同，后面有很多不平等的条款，这些不平等的条款不一定签字了以后就生效的，如果它违反了法律的强制性规范也是无效的。刚才周律师也举例子说的，外墙是开发商的，这个条款肯定是违反的，即便我签字了这个条款也是无效的。 <评论>
黄鼎足：三、有关配套设施，比如说会所、游泳池、公共绿地，如果说开发商对于公共的设施这一部分有侵权的行为，有业委会当然很好办，没有业委会的情况下，小区的业主在广州市也是可以单独起诉的。前段时间有广州市法院关于商品房审计的统一做法，里面就做了如果你... <评论>
周玉忠：打开了维权的缺口。我们还是建议认购书如果你没有把握的话，你最好不要签。要买这个房子，简单一点，认购书不签，你拿合同给我看，我同意了我就买，不同意我就不买。这样还有一个好处，就是防止被开发商忽悠，现在就是通过认购书来给他造势，给他定价，这... <评论>
主持人羊羊得逸：今天两位律师给我们解答了很多问题，由于时间关系，很多网友的问题不能一一在这里解答。如果网友有什么疑问的话，可以在直播之后，大家可以上焦点网两位律师的博客里探讨。今天的访谈结束了，感谢两位嘉宾的和各位网友的参与。 <评论>
黄鼎足：对于墙体开裂的问题，如果没有收楼，因为主体结构存在明显问题是可以拒绝收楼的，收楼之后可以要求他承担违约责任甚至解除合同。 <评论>
周玉忠：绿地变停车场的问题这个地方涉及的问题就是哪些部分属于业主的共有物业，《物权法》的规定建筑区内的绿地属于业主所有，现在将它改变了用途，而且被另外的人侵占了，这样就得判断这个地方所改的和所占的地方是否公共的物业范围，如果是的话，对方就是侵权... <评论>
周玉忠：如何去维这个权？这就涉及到业主一盘散沙无组织的问题了，这个涉及到业主公共权益的时候，就需要业主委员会站出来，你作为单个业主去追究这个权利的时候，会有相当大的困难，即便是有业委会的情况下，也不是可以一杆见影解决问题。由于这种救助渠道也不是... <评论>
周玉忠：很多时候除了业主乖乖交钱的权利以外，其它的权利很难行使的。除非成立业主大会、成立业主委员会，让这个物业服务屈从以业主的不动产权，否则的话管家婆就变成了主人婆。法院在审理的时候会考虑，物业服务质量低了，你告到法院，我把业主的标准往下一调，... <评论>
周玉忠：我就补充这一点问题。 <评论>
主持人羊羊得逸：刚才说到物管的问题，锦绣生态园的业主就认为楼盘的物业管理非常差，说业主找了很多次物管处都没有效果，业主就商量一下能否去更换一家物业管理公司呢？请律师帮忙解答。 <评论>
周玉忠：《物权法》对于业主选择什么样的服务方式做了完整的规定，业主可以决定自行管理还可以委托其它管理人进行管理。通俗的说就是我的物业我当家，我的小区我作主，关键是如何把这个规定落到实处，肯定是可以换的。问题是现在业主大会召开难，业主大会能否有条... <评论>
周玉忠：换物管的话，往往是造成小区矛盾激发的苗头，业主在这个小区里面如果不是走投无路也不会举起要换物管的大旗，双方的矛盾一定是在之前就累计到一定火候了。这时候既要有热情的高涨，也要理性的考虑。因为有一些物管并不是说一换就好的，也不一定的。各种各... <评论>
主持人羊羊得逸：网友说朋友前天去增城一个楼盘办独栋别墅的房产证，发现规划局测绘图中并无表示花园面积与位置，只是在花园的地区表示了“绿地”。按照这样的理解的话，发展商应未取得规划局的许可来配售花园用地。而之前据朋友讲，销售员确认花园是有土地使用权正的，这... <评论>
黄鼎足：首先要查清楚花园从规划或者销售的时候花园的使用性质是什么，到底是公共绿地还是可以作为专有部分来销售的花园，首先要查清楚使用性质。其次，这个花园相关的权属证书是否齐全。如果从规划和使用性质上来讲都没有问题的话，应该是可以的。如果这两方面存... <评论>
周玉忠：绿地根据《物权法》是属于业主共有的，明确认定规划委个人所有的除外。刚才提的问题就是说，中间有好几句话，分层次来看，销售员说土地是有土地使用权的，这句话没有错，整个建筑区的土地使用权是给了开发商，自然证也在范围内。建筑区划内的土地使用权将... <评论>
周玉忠：当初的规划里面，单独的别墅是不包含所谓的个人所有的绿地的，这个绿地不属于单独房产证的范围内，属于业主共有。合同里面说这个地方要征收，刚才我们已经分析了这个绿地应该属于业主共有，开发商去出售的时候，等于是侵犯了业主的共有物权，这个行为是无... <评论>
主持人羊羊得逸：中颐海伦堡的业主说小区污染严重，周边有很多工厂会有一些废气，这样的问题业主应该怎么办？ <评论>
黄鼎足：应该是周边环境吗？ <评论>
主持人羊羊得逸：应该是。也说到小区的垃圾，就在小区后面的一个地方直接在那里焚烧了。 <评论>
周玉忠：这个是《环保法》的问题。 <评论>
周玉忠：目前存在一个普遍的按揭购房的问题，现在开发商通用的借口是什么呢？你按揭购房开发票往往是开自己付款的那部分，这是一个误解。我们从银行按揭去交房款，银行一划的话，我是不欠开发商的钱的，我欠银行的钱是另外一个问题。现在开发商说你给银行的钱还清... <评论>
主持人羊羊得逸：有一位网友说，纵横乱动我们业主的监控帐号的钱，出房产证会影响的。 <评论>
周玉忠：如果这个钱不正当的渠道不见了，我认为还是政府监控职责失控的问题，当然开发商的行为还存在一定的责任，当然主要还是政府监控的问题，既然这个钱出去了，你也要让它正正当当的出去。 <评论>
黄鼎足：这个事情很危险，建议网友去房管部门查询，关键是要投诉。 <评论>
主持人羊羊得逸：在后台看到有12位龙光峰景华庭的业主反映说我们刚才说的第一、第二、第六、第七点问题，原来卫生间的图纸是一间，现在没有经过业主的同意情况下，在卫生间中间加了一堵墙分为两间，一个是洗手间，一间是洗脸间，并且说洗脸间是干区不贴瓷砖，我们应该如.. <评论>
周玉忠：要看看有没有违反合同里面附图的规划，规划又是政府规划的许可行为，如果是改了的话，要通知业主，业主有解除合同的权利。如果我认为你这个规划改了，我不可以接受，可以解除合同。现在这种擅自改变规划，没有告诉业主，显而是损害业主的权利。你说洗手间... <评论>
黄鼎足：没有细到那一个地步，就看合同的具体约定是如何决定的。羊羊得逸/一位网友说在增城买了一个楼盘，管道煤气要18元/平方米，这是否合理？ <评论>
黄鼎足：水电气和煤气的供应都应当是相关的政府公共资源供应的部门，也就是水电煤气的部门直接找终端，也就是用户来收取的，这个费用应该是有政府指导价或者政府定价，如果说定价非常离谱的话，就是说这个价格比政府的定价要高很多的话，可以到物价部门去投诉。 <评论>
周玉忠：这个地方可能的原因是物业公司在中间有一个额外加价的行为，根据《物业管理条例》的规定，水电煤气部门应该直接向用户收取费用，物业公司不应该加任何的款项，水电公司可以给物业公司代办的费用，这个钱不能往业主身上加。不能说1元钱买进来，就2元钱卖出... <评论>
主持人羊羊得逸：网友认为本小区提供的宽带服务不理想. <评论>
周玉忠：这个就涉及到业主公平消费选择权的问题，建设单位在开发小区的时候会跟自主消费的运营商签订了一些所谓的合作协议，这种合作协议往往是以排除其它运营商进入小区作为主要内容的。这样做的害处是什么呢？破坏了现有的公平竞争的市场秩序，使得各个运营商之... <评论>
黄鼎足：对于这个个案如何解决呢？我认为还是通过《消费者权益保护法》跟宽带服务的运营商协商，从这个角度去维权。如果是有选择权的话，最好。如果没有选择权这个就比较难以解决。 <评论>
周玉忠：我们要解决的问题就是你要允许不同的运营商进去，有提供服务的可能，现实上你是否愿意去，这个就是问题了，你愿意让你去你觉得亏本，那就是市场行为，你不能怪别人。但是我想去，你不让我去，我认为是违法行为。如果大家都可以公平的进入的话，那是一个市... <评论>
黄鼎足：比如说90%已经装了这种，剩下10%其它的运营商不想进去了，这是市场行为。 <评论>
黄鼎足：关于楼下的会所以及绿化带的问题，不管是小区规划范围里面的内容是否写入到合同，只要是开发商以合同或者其它形式有所承诺包括在广告商有这样的表述，在规划上有关于绿地和会所的表述，那这个内容已经构成了开发商和业主之间的合同内容了。现在交楼以后发... <评论>
黄鼎足：关于面积的问题，说大了2—3平方米，国家对面积误差是有明确的规定的，面积误差超过了3%，比如说比原定面积大的，超过3%那部分开发商是没有权利找业主收这部分房款的，3%以内是按实际面积结算的，超过3%的话业主也有解除合同的解除权利。 <评论>
主持人羊羊得逸：我们跟新快报在上周曾经做了一个关于“3.15”楼市十大纠纷，你的小区有吗？这样的专题调查。一、发展商擅改规划；二、楼盘交楼质量差、货不对版。三、业委会成立难。五、业主装修遇到“搂霸”被迫请小区装修公司装修；六、无关费收费问题。七、房子面积误... <评论>
周玉忠：业主有这样的规律是反映出目前业主维权被动和尴尬的局面，因为谁漏头谁被打。业主维权代表被打的案例也是时常发生的，这些重大恶习案件的发生摧毁了业主维权的心理底线，使得广大业主在正当维权的道路上更加的惶恐不安。 <评论>
周玉忠：在后台要反应这些客观的问题，一方面又怕打击报复，就怕出现了一个既要求解决问题，又非常害怕打击报复的矛盾心态。后面的留言决定不是开发商假冒业主的留言，相信还是业主留的，因为这个问题指向的对象就是开发商和物业管理公司。 <评论>
黄鼎足：我比较赞同周律师刚才讲的，同时我也觉得这个现象反映出开发商和业主之间在实际的生活中还是地位不平等的现状，开发商现在还是处于一个强势地位，而业主还属于弱势群体，从力量对比上来看。同时也反映了我国的法律体系还是具体的事发实践对于业主在维权方... <评论>
主持人羊羊得逸：如何让大家克服这种顾虑，大大方方站出来为自己维权？ <评论>
黄鼎足：可能要从以下几个角度来考虑这个问题： <评论>
黄鼎足：首先要从法律法规上进行健全，有很多方面之所以业主维权困难，如果说有法律非常明确、具体的、可以操作规范存在，可能这些问题就不存在，这是一个层面的。 <评论>
黄鼎足：二、可能有了这些规范，在实际的维权过程中可能还会存在一个困难，这个困难就是地位不平等，这个可能要通过另外一个模式来解决，业主要形成自己的团体优势，也就是说要集合力量。比如说成立行业协会，或者把小区业委会成立的比例尽量的提高。 <评论>
周玉忠：我补充一点，法律法规的健全永远是动态的过程，不断完善的过程，而且也是利益博弈最高层次的体现。从这个角度来说，法律永远是不健全的，而且永远是支滞后于维权的现状。 <评论>
周玉忠：除了刚才黄律师说的最重要的一点就是，我们要改变业主当权存在的问题，就决定了业主维权，必将面临一轮又一轮的失败。双方博弈的不平衡所决定的，如果说你成功的话，就说明你是有一个强有力的团队，一个出色的你是有多方面的专业配合还有社会舆论、大众?.. <评论>
周玉忠：第二个就是小区里的资源是很多的，只有好好的管理起来，很多小区都是有钱可赚的，问题是这些钱财被分业主所侵占了，所以就没有经费。现在很多小区的业委会都是靠不经常的捐款来维持的。第三个就是一无所知会受骗，因为很多资料都没有，什么都搞不明白。?.. <评论>
主持人羊羊得逸：本来今天我们节目当中也会有一些业主来到现场的，当我们跟业主说到我们要进行图文直播的时候，业主就觉得不愿意面对镜头和媒体，怕曝光后被打击报复 <评论>
周玉忠：律师是协助他解决问题的，法院、立法任何其它都是协助业主解决问题的，提供一个平台，要解决小区存在问题的根本还是在于业主自己。 <评论>
黄鼎足：权利是靠自己去争取的。 <评论>
主持人羊羊得逸：一位在翔韵雅居的网友叫伟仔说，现在已经交齐了房款，但是开发商还不开发票，应该怎么办？ <评论>
黄鼎足：不开发票是违反了很多法律法规的，包括国家的税法，可以通过几条途径去维护自己的权利。一方面可以到消协去投诉，要求消协出面解决。另一方面可以到税务部门找税务部门投诉、举报。当然如果能够通过协商的方式解决是最好的。 <评论>
主持人羊羊得逸：图片：嘉宾合影 <评论>
主持人羊羊得逸：图片：百思威律师事务所黄鼎足律师 <评论>
主持人羊羊得逸：图片：广东省律师协会房地产专业委员会委员、广东中泽律师事务所周玉? <评论>