《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

业主自治是促进市场经济顺利发展的重要条件

近三十年来，中国以市场取向为目标的经济改革已经取得世人瞩目的成就。但我国经济运行的市场度，依然不高，经济体制和经济发展还存在不少问题。市场经济改革不彻底的弊端在房地产市场和物业服务领域也不同程度地存在。业主自治之于市场经济，具有以下价值。

（一）落实了私有财产权的宪法保护，将有效地促进市场经济体制的进一步完善

我国已经确立私有财产与公有财产同等保护的宪法原则，《物权法》的颁布实施就是落实这一宪法原则的重要表现。在市场经济条件下，财产权特别是财产所有权的确立是民事主体进入市场的基础。对包括私有财产权在内所有合法财产实施平等的、有效的保护，才能最大限度地调动人民群众的积极性和创造性，才能有效地促进社会主义市场经济体制的进一步完善。由于业主自治的缺失和私有财产保护力度的不足，因住房市场化而形成的一个个新社区的发展前途和居住环境并不掌握在业主们的手中，成为业主的同时不仅意味着广大购房者成为“经济房奴”，更意味着自己不知不觉中当上了房屋的“人质”，是所谓“精神房奴”。

居住是人类生存、生活的基本需求，“安居”是全体人民的心愿。安居才能乐业，住房也是生活水平提高的最根本标志，“小康不小康，关键看住房”。对于绝大部分市民来说，房屋是最重要、最主要财产之一。同时，房屋不仅具有居住价值是消费产品，还具有投资价值是生产要素。是否拥有房屋，甚至被看成是否归属某一城市的主要标志。房屋对于业主来说，不仅仅是物质上的拥有，还是精神上的寄托；不仅仅是赖以栖身之处，还有保值增值之用。如果没有业主自治或者运作不畅，公共物业事项便无从决断或难以执行，小区陷入困局的最终后果必然是广大业主的物权遭受不同程度的损害。在此情形下，房屋的使用功能将下降甚至于失去，业主的安居追求可能泡汤，其企图通过出租、转让、抵押等手段进行投融资的目的也将难以实现，这不仅直接给房地产市场造成冲击，还将连带影响整个市场经济体制的正常运转。更重要的是，连公民的私有住房的保护都难以到位，便会影响到社会公众和国际资本的投资信心，继而对经济改革产生怀疑，从而在更深层次上危及经济发展和改革。相反，业主自治的成功实现，将会极大地激发亿万人民投身市场经济的积极性，也为市场经济本身的进一步完善创造了必要的条件。

（二）加速房地产市场的理性回归，促进房地产业持续健康发展

2005年，全国房地产开发投资为15759亿元，全国商品房销售额达18080亿元，城镇居民人均可支配收入10493元， 全国平均房价为2820元。[1]即在中国，购买一套100平方米的房屋，一个人不吃不喝竟然需要将近27年的时间。如果按揭付款，这个年限则要翻番。上述数据表明：（1）房地产业已经成为国民经济的重要组成部分；（2）只要购房，城镇居民一生收入中的绝大部分都会被房地产业搜刮殆尽，“房奴”成为业主的另一代名词，按揭被戏称为先被开发商“按”住再被银行慢慢地“揭皮”，房地产市场的非理性已经成为社会广泛关注的焦点和难点。

乍一看来，业主自治诞生于房地产交易完成之后，业主自治似乎与房地产交易市场，与房产商无关。其实不然，单个业主是否购买房屋，的确是基于其个人的决定。但应当看到，业主所购买的，不仅限于物业的专有部分和分摊部分，还包括了小区的环境、配套，以及对于自己能够成为业主团体一员，实现业主自治的期待。从一这点来说，业主自治的愿景和小区的公共权益，同样是开发商赚取巨额利润的重要卖点之一。有关公共权益部分的承诺虽然表面上由开发商在商品房买卖合同签订时向单个业主作出，但其实质合同对象则为全体业主。

正是由于业主自治的缺失，开发商擅改规划等种种侵犯业主公共权益的行为往往无人追究或追究不了。房屋交易完成、业主入住之后，公共权益的争夺同样不会使开发商置身事外。业主团体无从建立，业主自治无法运转，业主的公共权益将失去唯一适当的代言人，业主的公共权益将毫无保障。长此以往，将严重影响到房地产业的可持续发展。业主自治的普遍开展，小区和谐的全面实现，对于促进房地产市场的健康发展，培育消费市场扩大内需，促进经济增长，具有积极作用。

（三）业主自治可以有效促进物业服务市场的形成和发展

据不完全统计，截至 2005 年底，全国物业管理企业总数约 3 万家，从业人员突破 300 万人，年经营总收入超过 800 亿元，城镇物业管理覆盖率接近 50 ％。[2]截止 2005 年底，全国实行物业管理的房屋面积超过100 亿平方米。如今，物业管理已经拓展到不动产管理的所有领域。 [3]

物业服务市场的兴旺与业主自治的缺失形成鲜明对比。前期物业企业大都由建设单位钦定，业主没有发言权。如果没有业主自治的解、选聘决定，前期物业企业可以一直干到自己不想做或者自己灭亡时为止。物业服务委托合同的双方主体实质上是全体业主与物业公司。市场经济是合同经济，在业主自治缺失的情况下，合同少了一方，物业服务市场是否存在？“物业管理”早已确立了市场化、专业化、社会化的发展目标，没有业主自治，物业服务的招投标主体从何而来？谁又能代表全体业主签订物业服务委托合同？可见，没有业主自治，物业服务就没有真正的合法性基础；没有了业主自治，物业服务就不可能形成公平、公开、竞争、有序的市场机制和环境，市场经济的优胜劣汰机制和市场对资源配置的基础性作用便难以发挥；没有了业主自治，一方面，物业服务失去了必要监督，业主难以享受到优质的服务；另一方面，物业企业也得不到业主的有效支持，排除不了各方面的不当干扰，难以做好本职工作；没有了业主自治，物业企业将只能依赖开发商或者使用不正当的竞争手段去掠夺市场，物业企业间的不平等竞争只会加剧，这不仅对业主不利，也对诚信守法、质优价廉的物业企业不公平。业主自治发展滞后已经影响到整个物业服务市场的健康发展。事实证明，业主自治不仅要建立，而且要健全，这不仅是业主维权的自身需要，也是物业企业和物业服务市场正常发展的必然选择。

业主自治的进一步发展，将在利益较量的过程中将逐步形成与物业公司、房地产商之间的对话制衡机制，将有效遏制个别开发商、物业企业通过“权力寻租”、恶性竞争等非法或不正当方式垄断市场及绑架民生的势头蔓延，政府作为公共利益的代言人、中立者和宏观经济调控者的角色将会更加清晰和超然，其对市场的调控效果也会更加明显。同时，业主自治充分保障了城市居民的安居权利，这对于改革分配和保障制度，促进市场经济各环节的完善，无疑均具有特别重要的意义。经济的自由化、市场化促使了业主自治的产生。反过来，业主自治的完善与建立也将有效地促进市场经济的发展。

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[1]参见《中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报》。

[2] 参见刘志峰、：《建立规范、诚信、和谐的物业管理市场》， 2006年08年18日，在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的讲话，中国物业管理协会网站，http://www.ecpmi.org.cn/ztbd/huanjiehui/1.htm。

[3]参见谢家瑾：《抓住机遇 迎接挑战共同推进物业管理行业的持续健康发展》， 2006年8月18日， 在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的工作报告，中国物业管理协会网站，http://www.ecpmi.org.cn/ztbd/huanjiehui/2.htm。