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民法典使业主自治决策难度明降暗升?

作者:周玉忠 浏览: 发表时间:2020-12-30 22:19:07 来源:原创


    原广东省建委主任陈之泉与《业主梦业主魂》一书题词


   

《南方都市报》:业主自治有自信精神和社会责任的现代公民的摇篮(摘自《业主梦业主魂--购房维权与业主自治》一书)


《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》(公民建议稿)

      


土地为万物之本,房屋是最重要的财产,城市房屋更是人类财富中心,基本以建筑物区分所有形式存在。业主自治是建筑物区分所有权中“共有权和共同管理权”直接体现,也是保障“专有权”的需要。业主大会会议能否顺利召开、可否有效决策是个基础性、决定性问题。对于业主共同决定共有事项,《民法典》第二百七十八条对《物权法》第七十六条进行了重大修改,这一修改将对业主自治带来深远影响。


两者比较,存在如下四个方面的区别:


一是民法典明确将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列入业主共同决定事项范围,具有极强的现实针对性。但将其规定为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”特别多数决策事项的可操作性仍需检验。目前,共有物业经营大都由物业公司越俎代庖进行。立法应侧重尽可能地让业主实现更便捷地管理共有部分及共有收益。


二是民法典将筹集维修资金与使用维修资金区别对待,前者适用“参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”绝对多数决策门槛,后者适用“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”一般多数门槛,或有利于维修资金的便利使用。



                         网络业委会选举表决图片


三是民法典明确规定“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”,业主大会方可议决事项,即首先要求必须会议有效。《物业管理条例》第12条规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”可见,民法典大幅度提高了业主大会会议有效的门槛。当前业主自治意识和能力低下、配套立法不足、政府指导协助不够,以及开发商、物业公司,甚至街道办、居委会等现有小区利益集团等阻扰破坏等原因,业主大会成立难、运行难十分突出。若不能建立便捷、高效且切合实际的业主参与决策机制如电子决策表决系统,或明确凡已送达(包括电子、当面及留置送达的)均应视为参加业主大会会议的话,这一高门槛将使得“小区沦为殖民地、业主沦为精神房奴”更加普遍化。假如某小区100户、每套房屋100平方,那么,开发商(或单个业主)只要持有超1/3即3333.4平方面积未出售,其对业主自治具有一票否决权,这将使得前期物业服务永恒化,甚至比一国二制50年和土地使用权70年还要久远。反过来,只要有超1/3即34户业主不参与议事,其他绝对多数业主再怎么折腾,也无法议决任何事项,小区势必陷入自治不能的死局。现实中,已有街道办借口民法典此条拖延给按原规定产生的业委会备案。因此,配套立法或议事规则需借鉴公司自治等,对一票独大及业主参与率低加以应对。




第四,按原物权法规定,有三分之二或二分之一以上多数面积、人数同意即可决定业主共有事项。而按民法典的规定,在满足三分之二以上多数面积、人数的业主参会会议有效的情况下,作出一般决定需参会业主人数、面积过半同意,即最低为全体业主人数、面积的1/3,而作出特别决定则需全体业主的人数、面积的1/2,似乎比原物权法要低不少。但由于民法典规定业主大会会议有效的“三分之二以上多数面积、人数参与”的门槛。如前所述,民法典实施后,若僵化地、片面地以实际参与表决来统计参会业主人数和面积,那么按民法典操作的难度并不见得一定容易。

再如前例假如某小区100户、每套房屋100平方,按原来物管条例,有50%面积即5000平方、50%人数即50户参会会议有效,同意也超过50%、50%人数的即决定作出。但按民法典,哪怕有超过50%、50%人数同意,甚至同意面积、人数更高,但只要与会业主人数面积未同时满足超2/3面积6667平方、2/3人数67人,这会就是白开,这票就是白投,这样折腾下去,不仅业主大会难以成立,有业主大会的很快也会因运作成本太高而难免夭折。



 

 

                     2007年本拙著现将成文物


为此,本人认为应当根据民法典保障“业主的建筑物区分所有权”的规定和精神,减缓民法典上述规定所带来的冲击,参照境内外立法,树立以人为本的物管理念,废除《物业管理条例》,制定一部《区分所有建筑物业主自治法》(或《区分所有建筑物管理法》,或通过制定切合小区实际的《议事规则》或《管理规约》予以完善。


1、业主大会会议未获致决议或会议无效的,召集人可就同一议案重新召集会议;除议事规则另有规定外,有五分之一以上人数及面积以上业主出席,以出席业主人数过半数及面积比例过半数之同意作成决议。该决议送达业主后,业主需在七日内以书面表示反对意见。书面反对意见未超过全体业主人数及面积过半数时,该决议视为成立。决议成立后十日内以书面送达并公告之。


2、完善业主参与决策机制如电子决策表决系统的建设,全面落实送达制度,提高业主参与度,已经送达业主而未发表意见的,优先按议事规则约定处理(未反馈意见的视为同意已表决的多数意见或视为弃权票的,该约定应认定有效,有利于提高参会率);议事规则没有规定导致未能议决,按第1条召开第二会会议议决。

 



附:

《物权法》第七十六条:“下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;    

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

 

民法典第二百七十八条:“下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   

 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 


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