全国首例开发商收购房屋被诉 “补一罚三”案终审判赔差价及利息

注：分宜县法院没有采信开发商的各项抗辩理由，认定查明开发商收购黄某房屋总收购款为1339999元，并以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元调整为48.9279万元，判令开发商支付差额及利息，二审予以维持。虽然“补一罚三”诉讼请求没有实现，但判令其差价及利息，此亦恢复至诚信履行时的状态。二审判决后，开发商已经履行了判决，此事获得了相对合理的解决。

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一、前情提要

2017年9月16日开发商与六户业主约定“该幢房屋的其他业主的总收购款不高于人民币陆拾捌万元整，如有高于此价，乙方应在七日内主动补齐差价，否则视为乙方违约，并支付超过部分十倍罚金。”

2019年6月，开发商起诉业主注销产权证，业主发现开发商超价收购其他业主黄某的房屋。

2019年8月26日，六户业主向江西省分宜县人民法院起诉，要求开发商支付房屋收购差价款人民币79万元以及上述差价款项的罚金人民币237万元等。

2019年8月30日，黄某配偶卡号“提前将50万元房屋质量保证金”转回了开发商。开发商认为认为，其与业主的收购协议是真实意思表示，收购黄某房屋的差额为11万元，上述50万元款项系安置房的质量保证金。

2019年12月27日，分宜县法院一审判决认为黄某房屋收购款为1339999元，以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元，仅判决支付此差价及利息。双方不服上诉到新余中院。

二、二审焦点

一审判决后，双方均提出上诉。2020年4月10日，新余中院对本案进行了二审公开开庭审理。

开发商在二审中认为，其汇给地产中介易某的50万元不应认定黄某房款，要求对签约前支付业主的5万元奖励予以冲抵，并坚持认为按收购协议已是高价收购、法定惩罚性赔偿不适用于本案、在签约过程中不存在欺诈等等，要求改判驳回原告请求或发回重审，没有再提及黄某房价差额为11万元。

业主方认为，一审判决认定开发商收购黄某房屋总的房屋收购款为133.9999万元正确。但一审判决存在严重错误，开发商主张均不成立，应予改判补一罚三。

1、一审判决以黄某房屋面积较大为由人为调减差价，与合同约定以套计价及以68万元计算差价相悖。开发商收购本幢11户业主房屋均以套而非以面积计价，约定计算差价的基准为68万元，更与房屋面积无关。一审判决采信开发商主张，以黄某房屋面积大11.2平方米为由将房屋收购差价由65.9999万元人为调整为48.9279万元，这一认定没有任何事实基础和证据支持。

2、开发商认为收购差价需扣除签约前支付的5万元奖励，不能成立。收购协议中双方约定的名义收购价为65万元，规定68万元作为判定是否补差价的标准，即已经充分考虑到了之前已经支付5万元奖励的因素。收购协议约定补差价仅与68万元有关，而与房屋的收购价无关，更与之前5万元奖励无关。

3、本案系按约索赔，意思自治是违约金条款的核心，法律有关惩罚性赔偿的规定是制定收购协议第八条的参考。业主是以收购协议第八条追究开发商约定惩罚性违约责任，一审判决称相关惩罚性赔偿法律等调整范围与本案不同因而不予支持，适用法律完全错误。对其他业主的收购价是否超过68万元，开发商具有绝对信息垄断优势。如何查明存在差价并确认是否触发收购价格调整，主要依赖于开发商的诚信。本案若不是意外发现，的恶劣行为将永远得不到任何制裁。

4、“补一否则罚十”条款是双方特意参照我国法律、司法解释、最高法院案例等有关惩罚性赔偿的相关规定来制定，是完全合法有效的，一审判决认定不得适用，无任何法律依据。2015年12月4日，最高人民法院在“合同纠纷典型案例7”“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”（三）典型意义”中“明确指出：“……惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。”本案属于最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例，即只要是合同纠纷均可适用。我国也有在租赁合同纠纷案中判定罚一赔三的案例。

5、对于开发商在一直隐瞒收购黄某房屋的情况，直至二审诉讼也拒不承认的这一长期性、欺诈性的根本违约行为，以及对开发商及黄某提供虚假证据、当庭虚假陈述，严重防碍民事诉讼的行为，一审法院没有予以认定，更谈不上严厉制裁。

6、开发商隐瞒收购黄明房屋实情直接导致收购差价无法查明，其目的是永远侵吞差价，并非债权确认后的迟延付款行为，更不是迟延支付贷款，一审判决仅判令其利息，与本案基本事实相去甚远，等于变相放纵被上诉人的失信行为，也完全不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神。

7、即使开发商在收购协议签订时没有欺诈，其后续隐瞒收购黄某房屋实情至今不予承认的行为不仅是根本违约也已是恶性欺诈，一审判决仅说签约时无欺诈，已偏离审理焦点。

8、双方约定以本幢某套住宅的最高收购价为最终成交价，即是理性、公平的市场价格，不存在高价收购一说。一审判决认为业主方所提供的同地段淘宝拍卖记录不具有关联性不予采纳，但其对开发商提供的与本案无关的分宜县住宅房地产市场价值咨询报告却予采纳并认为被上诉人是系以高价收购上诉人房屋不能成立，实为双重证据采信标准。同幢商铺淘宝成交价有的是评估价的1.61倍，有的为评估价1.33倍，足以说明房屋收购具有特殊性、具体性，价格取决于双方的平等交易，而非分宜县城住宅成交情况。

9、开发商曾行贿当地副县长，制定“补一否则罚十”条款在于督促开发商诚信履约，具有预见性、针对性、担保性及惩罚性，一审判决认定行贿与本案无关不正确。

10、补一罚十条款是开发商经业主提议后制作的，其在缔约时即已十分清楚，若违反必将受罚，以此追究绝无超出其预料范围。若开发商得逞，从长远来看，则业主方损失无从估量，开发商收益无限扩大。按分宜当地实际情况，业主方起诉减按三倍要求已然放弃了七成的赔偿要求，非常合理。

钟剑文、江西定源投资股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

房屋买卖合同纠...

发布日期：2020-05-29

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江西省新余市中级人民法院

民事判决书

（2020）赣05民终142号

上诉人（原审原告）：钟剑文，男。

委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：江西定源投资股份有限公司，住所地江西省分宜县城塘下路。

法定代表人：郑龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘钢敏，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。

上诉人钟剑文与上诉人江西定源投资股份有限公司（下称定源公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江西省分宜县人民法院（2019）赣0521民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人的同意，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

钟剑文上诉请求：1.改判一审判决第一项为：定源公司在判决生效之日起十日内向刘斌支付房屋收购差价款659999元及3倍的违约金1979997元，并自2018年7月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息至2019年8月20日，自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行；2.本案一、二审诉讼费用由定源公司承担。事实和理由：一、一审判决认为黄明房屋面积大于刘钟剑文收购房屋11.2平方米，将房屋收购差价从659999元人为调整为489279元，与双方约定收购该地段房屋均以套计价，且以套来确定高于68万元来确定需补差价的约定完全相悖。双方收购协议第八条的首要含义是原定成交价只是暂时的，只要后续该幢其他业主出现更高的成交价，原定价格就得调整，并以最高成交价为准，该条款相当合理、非常公平。定源公司在收购该幢11户业主房屋中的价格议定均以套而非以面积计价，收购协议第八条约定计算差价也未将房屋面积考虑在内。一审判决以黄明房屋面积大11.2平方米为由将收购差价调整为489279元，没有事实基础和证据支持，应予纠正。二、意思自治是违约金条款的核心，法律有关惩罚性赔款的规定是制定收购协议第八条的参考，钟剑文是以收购协议第八条追究定源公司约定惩罚性违约责任，一审判决称相关惩罚性赔偿法律等调整范围与本案不同因而不予支持，适用法律完全错误。1.定源公司隐瞒超68万元收购黄明房屋的事实长达近两年的根本性违约行为具有极端隐蔽性，制定该条款在于督促定源公司诚信履约，具有预见性、针对性、担保性及惩罚性。2.根据民法总则、合同法的意思自治原则，参照我国法律有关惩罚性赔偿的相关规定制定拒不补差则罚十倍的条款完全合法有效。3.参照最高法合同法指导案例，收购协议第八条拒不补差罚十倍的条款合法有效。三、定源公司在合同签订后一直隐瞒以1339999元收购黄明房屋情况系长期性、欺诈性、拒绝性的根本违约行为，并非迟延付款行为，亦非签约时的欺诈行为，一审判决仅判令其支付差价的利息，等于变相放纵定源公司的失信行为，也不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神。1.定源公司恶意欺诈钟剑文近两年，具有完全过错。2.659999元的差价房款是与原70万元的房屋收购款相近，若不被发现，则定源公司的收益及钟剑文的损失将无可估量，远非一审判决所支持的差价利息所能比拟，刘斌请求补一罚三合法合理。3.合同法及合同法解释二关于违约金可以调整的规定，不适用于惩罚性违约金的调整，即使将此按赔偿性违约金认为其过高需调整，也应以不超过659999元的差价款及利息的130%即857998元作为参考标准，而非仅支持差价的利息。4.定源公司违法注销拆除钟剑文房屋，亦印证其欺诈性违约的严重性。四、定源公司及黄明提供虚假证据、当庭虚假陈述，严重妨碍民事诉讼，应予严厉制裁，一审法院对此未予处理，等同变相偏袒定源公司的妨碍诉讼行为。五、一审判决认定证据有以下错误：1.一审判决认为定源公司原董事长徐某行贿判决书与本案无关，钟剑文认为定源公司行贿的前科是有不诚信表现，有因果关系。2.一审判决认为司法网拍记录与本案缺乏关联性，钟剑文认为该拍卖记录能反映案涉房屋的市场价，有关联性。3.黄明与定源公司签订的房屋备案协议，一审法院认为没有关联性，钟剑文认为定源公司与黄明串通，逃避本案追究，应当认定。4.定源公司2014年签订的房屋协议，也是串通欺骗钟剑文。5.黄明出具的收条证明定源公司与黄明串通妨碍诉讼。6.房屋市场价值咨询报告对分宜县城住宅交易价格，与本案无关。六、一审判决遗漏没有认定定源公司撤销房屋注销案件之后擅自拆除涉案房屋的事实，根据原收购协议，如有欺诈，钟剑文可收回房屋，定源公司没有权利拆除。没有认定定源公司自签约至履行合同特别是与黄明收购房屋没有实时将该情况对钟剑文通报，诉讼中也提供虚假证据。七、一审法院说理部分异化我方请求。1.钟剑文起诉定源公司隐瞒收购黄明房屋欺诈钟剑文，存在欺诈违约行为，属履约过程中存在欺诈。2.双方是约定惩罚性赔偿而非法定惩罚性赔偿。3.本案是定源公司欺骗，而非如一审法院所言是延迟履行。4.根据民事审判会议纪要及相应判决，对于租赁合同中三倍的违约金，也是完全合法有效的。5.一审判决认定罚金条款不适用，没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审应予纠正。

定源公司辩称，一、定源公司为收购黄明房屋实际支付为839999元，一审判决认定定源公司收购黄明房屋支付1339999元，系认定事实错误，导致错误判决。二、定源公司与黄明签订《交通银行家属院房屋收购协议》行为在后，对钟剑文而言不构成欺诈，充其量是事后有所隐瞒。三、本案属房屋买卖合同纠纷，应适用合同法及其相关司法解释的规定。四、法院在适用合同法及其司法解释中有关违约金过高的规定时，应参照分宜县2017-2018年度、同地段二手房销售的均价，钟剑文房屋面积与黄明房屋面积的差额近10平方米的客观事实。五、定源公司注销案涉产权证并拆除已被收购的房屋行为是通过政府相关职能部门合法进行的，而非自己一己之力自行操办，与所谓欺诈无任何关联，不存在欺诈一说。综上，请求依法驳回钟剑文的上诉请求。

定源公司上诉请求：一、改判驳回钟剑文的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费用均由钟剑文承担。事实和理由：定源公司于2017年12月11日转付给案外人黄明选中的安置房的中介人员易春英50万元，仅是作为安置房屋保证金，2年后安置房屋没有质量问题，该保证金要全额退还的。一审判决认定该款项为收购黄明房屋的部分购房款，认定事实错误。同时，定源公司在与钟剑文签约之前给付的5万元应当用于冲抵。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。

钟剑文辩称，一、签约之前支付的5万元与本案无关，该5万元不是房屋价款一部分。二、分宜县城的房屋价格与本案没有关系，本案是分宜县城核心地段，淘宝司法拍卖价更具合理性。三、定源公司与黄明串通转回房款，肆意隐瞒。四、定源公司说签合同时没有欺诈，但签完合同后一直欺诈，拒不承认差价收购的事实，根本违约客观存在。

钟剑文向一审法院起诉请求：1.判令定源公司向钟剑文支付房屋收购差价款79万元及其利息（自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中计算至2019年8月27日止利息为64313.68元）；2.判令定源公司向钟剑文支付上述差价款的三倍罚金237万元及其利息（自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中计算至2019年8月27日止利息为192941.04元）；3.本案诉讼费由定源公司负担。

一审法院认定事实：2016年7月7日，中共分宜县委办公室、分宜县人民政府办公室为加强对分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程建设的组织协调，统筹解决前期征地、拆迁、安置、报建以及建设管理等工作，积极推进项目建设，加快老城区复兴步伐，决定成立分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程协调建设指挥部，由县住建局负责规划设计、工程报建、施工质量安全的监管、工程进度的推进及分宜交行及该行家属楼的拆迁协调。钟剑文于2001年向所在单位分宜交行购买了该行家属楼房改房一套，建筑面积76.71平方米，该房屋产权登记在钟剑文名下，产权证号为钤房权证分宜字第××号。因分宜交行家属楼位于定源公司计划开发的分宜沃尔玛商贸广场二期项目用地范围内，为推进上述项目建设，定源公司自2014年起多次与该家属楼业主协商房屋收购事宜。此后，钟剑文等六户业主在领取了定源公司现金奖励5万元的条件下，决定成为首批与定源公司签约的业主，其中钟剑文与定源公司于2017年9月16日签订了房屋收购协议。该协议约定，钟剑文同意定源公司按总房款65万元的价格收购涉案房屋，定源公司于2017年8月18日前支付定金20万元，钟剑文移交给定源公司房屋产权证原件后七日内支付20万元，钟剑文交房并交钥匙给定源公司后七日内支付20万元，余款在钟剑文配合定源公司办理完相关手续后付清，但不得超过2018年8月18日，超过此期限视同定源公司违约，过户产生的相关费用均由定源公司承担，钟剑文应在2018年3月10日前将房屋钥匙及产权证原件等交给定源公司。协议第八条约定，定源公司须保证该栋房屋其他业主的总收购款不高于68万元，如有高于此价，定源公司应在七日内主动补齐差价，否则，视为定源公司违约，并支付超过部分十倍罚金。协议还对违约责任和其他事项进行了约定。定源公司分别于2017年8月15日、9月18日向钟剑文支付了房屋收购款各20万元，于2019年8月12日、8月13日向钟剑文支付了房屋收购尾款25万元。

另查明，定源公司与分宜交行家属楼另一业主黄明签订收购协议后，定源公司总经理徐滔宏于2017年12月11日从其账户转款50万元至为黄明购买安置房即二手房提供服务的房产中介人员易春英账户，并在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，定源公司工作人员刘钢敏在该申请书盖章栏手写备注“黄明房款”。同日，黄明、蔡玉芳夫妇与钟利民、车进签订存量房买卖合同，约定黄明、蔡玉芳购买钟利民、车进所有的位于分宜县保健路182号6栋1-201房屋，房屋转让款为31万元，房款定于2017年12月12日前全部付清。2018年1月12日，徐滔宏又从其账户转款79万元至蔡玉芳账户，同样在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，刘钢敏在结算业务申请书盖章栏手写备注“黄明”。同年7月12日，徐滔宏再次向蔡玉芳账户转款49999元。2019年8月30日，蔡玉芳向徐滔宏账户转款50万元，附言为“偿还代付中介二手房款”。

又查明，2019年1月3日，分宜县人民政府作出分府字[2019]2号关于沃尔玛商贸广场二期建设项目房屋征收的决定，征收范围为府前路以东、分宜镇政府办公楼以南、钤阳西路以北、原锦宜宾馆周边区域范围内所有房屋，涉案房屋位于该征收范围内。2019年6月25日，定源公司以钟剑文等六户业主不配合签字办理房屋注销手续为由向一审法院起诉，请求判令钟剑文等业主配合办理涉案房屋注销手续。8月12日，分宜沃尔玛-商贸广场二期工程协调建设指挥部向分宜县房地产交易所发出工作联系函，决定对沃尔玛商贸广场二期建设项目规划红线内建筑物实施征收、拆迁和注销，其中包括钟剑文的涉案房屋及黄明的房屋[权证号：分城房权证（2002）改字第3650号、面积：87.91平方米、性质：住宅]。同日，定源公司向一审法院提出撤诉申请，一审法院予以准许。8月14日，分宜县自然资源局发布关于分宜交行拆除产权注销公告，载明依据上述征收决定，对征收范围内国有建设土地及所有房屋使用权予以注销，钟剑文的涉案房屋及黄明的上述房屋均在列。

一审法院认为，本案系因履行房屋收购协议而引发的房屋买卖合同纠纷。钟剑文与定源公司之间签订的收购协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容除罚金条款外均不违反法律规定，予以维护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案的争议焦点是：1.案外人黄明的房屋收购价如何确认；2.钟剑文的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，定源公司是否应向钟剑文支付该差价；3.房屋收购协议的罚金条款是否有效，钟剑文主张三倍差价的罚金以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定。

一、关于案外人黄明的房屋收购价如何确认的问题。

钟剑文认为，定源公司与黄明的房屋收购协议及转账79万元结算业务申请书证明定源公司收购黄明房屋的总收购价为147万元，其中房款为68万元、额外货币补偿79万元，实际支付房屋收购款1339999元。定源公司认为，黄明的房屋收购价为68万元，即使将定源公司为安置黄明而支付的过户费6万元、安置房装修费5万元及装修补偿49999元认定为房屋收购价，定源公司收购黄明房屋的总收购价亦仅为839999元。一审法院认为，定源公司因收购黄明房屋而向黄明支付一笔79万元和一笔49999元的事实清楚，各方不持争议，至于该79万元是否由房款68万元、过户费6万元、安置房装修费5万元组成，以及该款项的性质和用途如何，均不影响上述款项（包括装修补偿49999元）均系定源公司为收购黄明房屋所付出的成本，该839999元应当认定为房屋收购款。

对于定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账50万元究竟系为收购黄明房屋的收购款，还是代付安置房款后转化为安置房质保金的问题。一审法院认为，首先，在一审法院责令定源公司提交其与黄明签订的房屋收购协议原件及向黄明支付房屋收购款的全部会计记账凭证的情况下，定源公司一直以没有找到原件为由仅提供其与黄明于2017年12月10日签订的房屋收购协议复印件和黄明2018年1月12日出具的收条复印件，定源公司作为从事商业活动的法人，其应当妥善保管合同原件、会计记账凭证等重要资料，其仅提供复印件却不能出示原件与常理不符，亦与其商事主体身份不符；其次，如果上述50万元是代付安置房款，则与安置房的合同价款31万元甚至实际价款均不符，其多出的款项去向不明，况且定源公司转账50万元的银行结算业务申请书和转账79万元的银行结算业务申请书上均备注了黄明房款，并无二样，在无其他有效证据佐证的情况下，不足以否定该50万元系定源公司支付黄明的房屋收购款；再次，蔡玉芳于2019年8月30日向徐滔宏转账50万元的行为是否为还原事实真相缺乏有力证据支撑，故不足以否定此前50万元为支付黄明房屋收购款事实；最后，在定源公司未提交其与黄明之间房屋收购协议原件，亦未申请黄明出庭作证的情况下，其与黄明之间有关房屋收购的真实意思表示和真实交易情况均无从考证，对此，定源公司应当承担举证不能的法律后果。综上，定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账50万元用于黄明购买安置房，该50万元理应认定为定源公司支付黄明的房屋收购款。定源公司主张该50万元已转化为安置房质保金且黄明已提前返还的意见，与事实和常理不符，不予采信。钟剑文主张定源公司收购黄明房屋约定总收购价为147万元没有事实依据，不予采信，但其主张定源公司实际支付黄明的房屋收购款1339999元（79万元+49999元+50万元）予以确认。

二、关于钟剑文的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，定源公司是否应向钟剑文支付该差价的问题。

钟剑文认为，根据房屋收购协议第八条定源公司须保证该幢房屋其他业主的总收购款不高于68万元，如有高于此价，定源公司应在七日内主动补齐差价的约定，该差价的计算与房屋面积无关。定源公司认为，计算差价，应当考虑房屋面积大小。一审法院认为，钟剑文等六户业主作为首批签约业主，其房屋面积均相同，故在房屋收购协议第八条约定的房屋差价未考虑房屋面积大小亦在情理之中，且作出该约定的目的就是为了实现业主之间收购价格的平衡，防止出现不公平的情形。但在房屋面积不同的情况下，根据市场交易习惯和公平原则，计算差价时应当考虑房屋面积大小，否则将造成各方利益明显失衡，出现新的不公平现象。据此，一审法院对钟剑文的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间差价认定应根据面积进行认定。根据一审法院认定的事实，黄明的房屋收购款为1339999元，比协议约定计算基数68万元高出659999元，因黄明的房屋面积比钟剑文的房屋面积多出11.2平方米，两者之间公平合理的差价为489279元（659999元-1339999元÷87.91平方米×11.2平方米）。钟剑文关于计算差价与房屋面积无关的意见有违协议约定初衷和公平原则，不予采纳。定源公司关于计算差价应当考虑房屋面积大小的意见符合事理和法理，予以采纳。房屋收购协议第八条明确约定了定源公司负有补齐差价的义务，定源公司应当向钟剑文支付房屋收购差价489279元。

三、关于房屋收购协议的罚金条款是否有效，钟剑文主张三倍差价的罚金以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定的问题。

钟剑文认为，房屋收购协议约定的十倍罚金条款实为违约惩罚性赔偿条款，合法有效。定源公司对钟剑文一直隐瞒其收购业主黄明房屋的真实价款，违反了房屋收购协议关于补齐房屋差价的约定，其行为构成欺诈和恶意违约，依法应当承担违约责任，钟剑文主张三倍差价的罚金支付赔偿金或者违约金及相应利息完全合理，符合法律规定。定源公司认为，民事法律无“罚金”规定，房屋收购协议的罚金条款无效，应视为无约定。即便认定为违约金条款，也应考虑定源公司高价收购和钟剑文无实际损失等客观事实对违约金公平合理进行调整。钟剑文主张定源公司存在欺诈行为没有事实和法律依据，所引用的法律、司法解释规定和案例均不适用于本案情形，其主张违约惩罚性赔偿于法无据。一审法院认为，钟剑文和定源公司均不否认房屋收购协议系双方真实意思表示，因定源公司与钟剑文的签约时间在黄明之前，定源公司不存在虚构情况或故意隐瞒与黄明的真实交易情况使钟剑文作出错误意思表示，故定源公司不存在欺诈行为。本案属二手房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。但《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对普通房屋买卖纠纷并无惩罚性赔偿责任的规定。钟剑文适用《中华人民共和国消费者权益保护法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国食品安全法》的相关规定虽有惩罚性赔偿责任的规定以及典型案例，但有其专门的调整对象，而本案纠纷并不在其调整范围内。

“罚金”系我国刑法的刑罚种类之一，我国民事法律并无“罚金”责任的规定。钟剑文与定源公司之间的房屋收购协议第八条关于定源公司未主动补齐差价视为违约并按差价支付十倍罚金的约定，实为违约惩罚性赔偿的约定，上文已阐述本案不适用违约惩罚性赔偿，故应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释有关违约责任的规定。钟剑文提出的诉讼请求虽然是三倍罚金及利息，但不否认其实际为赔偿金和违约金。定源公司未按约定向钟剑文补齐差价显然违约，但补齐差价是应当履行的合同义务，并非损失。定源公司迟延履行付款义务除造成钟剑文利息损失外，并无其他实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案的违约金明显高于损失，钟剑文主张三倍罚金同时又主张差价的利息和罚金的利息不符合上述规定。为维护守约方利益，制裁违约方的违约行为，定源公司应当依法向钟剑文支付违约金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，一审法院根据该规定对违约金调整为在差价利息损失的基础上上浮30%。因定源公司向黄明支付最后一笔款项的时间为2018年7月12日，截至该日才能确定黄明房屋最终的收购价，故违约金应当以房屋收购差价48.9279万元为基数从2018年7月20日开始计算，自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。该违约金已足以弥补定源公司迟延支付差价所造成的利息损失，故一审法院对钟剑文主张的超出部分差价利息及违约金利息不予支持。综上，房屋收购协议的罚金条款其性质实为违约责任条款，其效力应予维护，但对超出法律规定范围的违约金，人民法院可根据当事人的请求依法予以调整。定源公司关于调整违约金的意见符合法律规定，一审法院予以支持。

综上所述，钟剑文要求定源公司向其支付差价489279元并支付适当违约金的请求符合法律规定，予以支持，但超出该差价及该违约金的部分诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、江西定源投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向钟剑文支付房屋收购差价489279元及违约金（以差价489279元为基数自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价付清之日止则按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回钟剑文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34138元，由钟剑文负担24905元，江西定源投资股份有限公司负担9233元。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实和一审查明事实一致。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.定源公司收购黄明房屋的价款为多少？与钟剑文房屋的收购价是否存在差价及差价款为多少？2.定源公司是否违反了双方的合同约定，如违约，除补偿差价款外是否还应当按差价款的3倍承担违约金？3.定源公司给予钟剑文的5万元奖励是否可予冲抵？就上述争议焦点，本院分别评述如下：

关于焦点一，从已查明的事实来看，可以认定定源公司购买黄明房屋的实际价款应为1339999元，一审判决对此已作了充分的分析和认定，本院予以认可，在此不再赘述。至于定源公司主张，定源公司转款给房屋中介人员易春英的50万元，不应计入黄明房屋的收购款。本院认为，定源公司在转款50万元给房屋中介人员易春英的银行结算业务申请书中明确手写备注“黄明房款”，同时，定源公司又拒不出具其与黄明之间房屋收购协议的原件，故而一审判决将该50万元计入定源公司购买黄明房屋的房款内，依法有据，应予维持。关于钟剑文房屋的收购价与黄明房屋收购价之间是否存在差价及差价如何认定一事？正如一审判决所认为，钟剑文等六户业主作为首批签约业主，其房屋面积均相同，故在房屋收购协议第八条约定的房屋差价未考虑房屋面积大小亦在情理之中，且作出该约定的目的就是为了实现业主之间收购价格的平衡，防止出现不公平的情形。但在房屋面积不同的情况下，根据市场交易习惯和公平原则，计算差价时应当考虑房屋面积大小，否则将造成各方利益明显失衡，出现新的不公平现象。据此，一审判决对钟剑文的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间差价根据面积进行认定，从而确定两者之间公平合理的差价应为489279元。本院认为，一审认定合乎情理，且兼顾公平，应予维持。故定源公司应当向钟剑文支付的房屋收购差价为489279元，钟剑文主张房屋收购差价为659999元的理由，不能成立，本院不予支持。

关于焦点二，定源公司以高于钟剑文房屋收购价的价钱收购黄明的房屋，定源公司依约应在七日内向钟剑文补齐两者的差价，但定源公司并未依约履行，构成违约，应当承担违约责任。双方在收购协议第八条中所列，定源公司违约，则支付超过部分十倍罚金。本院认为，上述约定名为罚金，实为违约金。一审判决鉴于双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，支持定源公司要求调整违约金的主张，违约金调整为在差价利息损失的基础上上浮30%，即以房屋收购差价489279元为基数从2018年7月20日开始计算，自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价付清之日止则按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。一审判决处理得当，本院予以维持。钟剑文要求按差价款的3倍由定源公司承担违约金的主张，本院不予支持。

关于焦点三，定源公司给予钟剑文的5万元奖励，是基于钟剑文作为首批与定源公司签约的业主而给予的额外补偿，该款项不应用于冲抵差价款，定源公司要求将该5万元用于冲抵差价款的主张，依法无据，本院不予支持。

综上，钟剑文与定源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

钟剑文和江西定源投资股份有限公司分别交纳的二审案件受理费24170元和8639元各自负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵卫珍

审判员　　艾力钊

审判员　　甘致易

二〇二〇年四月二十九日

书记员　　周美娟

全国首例开发商收购房屋被诉“补一罚三”案终审判赔差价及利息