《业主梦业主魂》第十一章“业主自治实务”

如何制定符合小区实际的议事规则？

《物业管理物业管理条例》第十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。《业主大会议事规则》与《管理规约》一样，同属于自治章程，其所规定的主要内容涉及业主自治的内部机制与制度，对于业主自治决策的顺利作出与有效执行具有十分重要的作用。建设部目前没有制定业主大会议事规则的示范文本。各地主管部门制定的议事规则各有不同。我们认为，在不与法律、法规冲突的原则下，应尽量增加议事规则的可操作性。

（一）确立业主代表大会制度。在尚未确立业主代表直接投票制度的地方，议事规则应当建立符合本小区实际的业主代表推选机制、投票机制，明确规定业主代表的投票权等于选举他的业主的投票权的总和，并规定由业主代表大会代行业主大会部分或全部职权。

（二）对一票独大现象进行遏制。规定单个大业主的面积投票权的最高份额（如不过20%），超出部分摊分至其他小业主。

（三）规定业主委员会成员的待遇和业主委员会的经费，并规定其津贴、工资标准和经费筹集方法。

（四）除重大事项由业主大会决定外，其他经常性、事务性事项概括授权业主委员会处理，提高业主委员会的执行效能，有必要规定业主委员会会议召集人补投决定票的权力，如授权业委会经营管理公共物业与收益的日常事务等。

（五）规定便利的自治决策表达形成机制，如规定签收选票后未在规定时间内交回，可视为同意（或弃权）处理或计入多数票，在选举时可视为赞同人数投票权得票靠前的候选人（不超过应选人数）当选，以增加提高通过决议的机会，还可规定便利的送达机制并可规定物业使用人在一定条件下可以代行表决权。《江苏省苏州市住宅区物业管理物业管理条例》注意到了这个问题，该物业管理条例第十四条规定：“逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。”同时也可以规定采用流动票箱等多种灵活方式召开业主大会会议。

（六）鉴于实践上存在的业主委员会诉讼主体资格的问题，业主大会议事规则可清楚厘定业主委员会在何种情形下可自行决定就何种事项提出仲裁、诉讼，超出这一限定时交由业主大会会议决定。同理，也有必要界定可由业主委员会自行决定采购服务和产品的限额或清单，并规定紧急情况下的开支程序。

       本文节选于《业主梦业主魂——购房维权与业主自治》一书，禁止以任何形式转载或复制！