《业主梦业主魂》第十二章“业主自治诉讼”

        业主委员会如何进行民事诉讼？

业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，争议很大，各种限制颇多。但在业主委员会具有一定的民事诉讼主体资格这一点上，已经形成共识。凡是业主委员会涉及民事诉讼或仲裁的，对方代理人往往以业主委员会没有诉讼主体资格为由进行抗辩。可以说，业主委员会作为原告的很大一部分案件输在了法院的“门槛”上。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）没有对业主委员会的诉讼资格作出规定，有关业主委员会民事诉讼地位的相关规定散见于各地立法和法院的指导意见中。《物权法》虽规定业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但未明确可以起诉、仲裁。《物权法》也没有规定对侵害业主共同权益的行为，业主大会、业主委员会可提起诉讼、申请仲裁。因此，业主团体的诉讼主体地位，还将继续争论较长一段时间。目前看来，业主委员会（业主大会）提起或参与民事诉讼主要存在以下限制：

（一）业主委员会依法成立或取得备案登记

在法院和外界看来，如果业主委员会没有取得备案、没有印章或没有组织机构代码证，判断其是否已经合法成立存在一定的难度。因此，法院要求前来立案的业主委员会提供备案登记证明有一定的合理性。业主委员会是否依法成立是其是否具有诉讼权利能力的基础。但对业主委员会是否合法成立，应当从实质要件上把握，特别是因备案机关原因致使业主委员会无从取得备案时，法院应调阅业主大会的记录等材料司法认定业主委员会的主体身份，不能僵化地以其没有备案证明、公章或组织机构代码证就断然限制或剥夺其诉讼权利。

（二）须经业主大会授权

有的法院受理以业主委员会名义提起的诉讼并不要求一律征得业主大会的同意。业主委员会提起民事诉讼，是业主委员会的职权还是业主大会的职权？是属于一般重大事项还是特别重大事项？是一案一授还是可以概括授权？

《条例》第十二条对特别重大事项的列举已经非常清楚，不能作扩大解释。除非业主大会决定（如《议事规则》）业主委员会提起诉讼必须经“全体业主所持投票权的2/3（或其他比例）以上多数通过，依《条例》，业主大会应当以“物业管理区域持有1/2以上投票权的业主参加，与会业主所持投票权的1/2以上通过”的简单多数规则决定业主委员会提起民事诉讼的事宜。《业议事规则》或业主大会其他决定中概括授权业主委员会行使民事诉讼权利的,法律并未禁止即为可行。《物权法》第七十六条没有明确规定业主大会、业主委员会提起诉讼需经业主共同决定，但该条第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”需经业主共同决定。客观地说，提起诉讼的事项有的并非重大事项，有的确为重大事项甚至为特别重大事项，将提起诉讼的所有情形排除在此项之外或将其全部纳入到此项之内都不科学。为配合《物权法》的实施，配套法规应厘定业主团体提起诉讼的具体操作规则。

案件提起诉讼之前需经过业主大会的授权，实在非常麻烦。但若为重大案件，这样做对业主委员会也是一种保护和支持。有了业主大会的授权，业主委员会才有了诉讼进行到底的底气和义务。若没有业主大会的授权，一无所有的业主委员会难以启动重大诉讼，纵然启动也难以持久，一旦败诉更难以忍受。由业主自主地决定是否提起重大诉讼事件，正是业主自治的本质体现，这对于“已经贡献良多”的业主委员会成员来说，也是一种解脱。

虽然我们认同业主大会的授权，在现阶段对业主委员会提起重大民事诉讼存在一定的必要性和合理性。但需要指出的是，认为业主委员会是业主大会的执行机构因而需要限制其提起诉讼的权利的观点是站不脚的。村委会、居委会同样是居民会议、村民（代表）会议的执行机构，但从来没有人强调村委会、居委会提起诉讼需要经村民会议、居民会议同意。我们认为，业主团体应当具有独立的诉讼地位，至于是否应当经过业主大会授权，那应通过业主自治内部解决，法院无需审查。

（三）不得与“物业管理”无关

如果业主委员会已经备案且已取得了业主大会的诉讼授权，那么业主大会授权业主委员会诉讼的决定 “是否与物业管理无关”或“违反法律、法规的”或案件是否“物业管理纠纷”将成为案件可否被受理、诉讼程序可否进行下去的另一关键。

《条例》第二条将物业管理的定义为“物业服务”。物业管理活动是指什么活动？包括哪些具体内容？物业管理纠纷是何纠纷？有无特指？与物业管理无关是否是指“与物业服务无关”？[1]这也往往成为双方法庭交锋的焦点。实践中就多次发生法院以案件不属于物业管理纠纷，业主大会不得作出与物业管理无关的决定等理由不予受理或驳回起诉的案例[2]。这表明：一方面，赋予业主团体独立的主体地位势在必行，另一方面，凸显了业主自治的理论和法治建设极度滞后。

为了弥补立法上的不足，应对业主自治诉讼实践的需要，最高人民法院于《物业管理条例》实施前后分别就业主委员会民事诉讼原告及被告主体资格进行了批复。最高人民法院2003年8月20日作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(［2002］民立他字第46号)称：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”2005年8月15日，最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中称：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”2007年3月12日，广东省佛山市中级人民法院就三水区一业委会状告小区业主的案件作出终审判决，判令业主需将自己商铺通向小区内部的后墙上的门封砌。[3] 2008年4月1日起实施的最高人民法院新《民事案由规定》已没有“物业管理纠纷”案由。依新《民事案由规定》，有关建筑物区分所有权下公共物业管理案件被定性为 “业主共有权纠纷”。 这些都表明，业主委员会（业主大会）的民事诉讼主体资格正逐步得到认可。

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[1]参见本书《业主自治论》一章。

[2] 详见本节案例。

[3] 佛山市中级人民法院(2007)佛中法民五终字第53号民事判决书