规范房地产市场，关键应从权力主导向市场决定转变！

2014-03-11 15:36:27　来源: 网易房产

网易房产讯 当“杭州降价遭打砸”映入眼帘时，对房地产纠纷、维权、规范性的讨论再度引起人们关注。2014年的“315”即将到来，中国房地产市场的规范化离我们还有多远？

在网易房产发起的“315房地产市场规范”话题讨论沙龙中，盈科律师事务所合伙人周玉忠提醒，在房地产买卖市场上，开发商和购房者力量非常不均衡，购房者买房时需更加注意合同、房屋质量等，不要相信房价会涨就买，这是一个失策，购房纠纷打官司要花很长时间，房屋纠纷尽量不要因为房价的涨跌而成几何级数放大。

中国要建立规范性高的房地产市场，首先不要让权力介入太深，不能让地价控制房价，应该市场主导，并规范政府把买卖市场公开化，让数据真实有效。

同时，社会也不要把所有的精力都投到房价的涨跌上，我们主要的目的是建立一个稳定、透明的房地产市场。网易房产：中国的房地产发展了很多年，但还存在着非常多不规范的现象，比如霸王条款、虚假信息、摇号乱象、延迟交楼、验收证件未齐交楼、装修货不对版等。就广州而言，“双合同”现象更是非常普遍。“双合同”是否合法？

周玉忠：实际上，法律没有规定开发商和购房者只能签一个合同，更别说“双合同”，就是100个合同也没有明确的规定。从民事法律角度来说，双合同是合法的。

但是政府要罚你，也是合法的。因为你签认购书时是一个合同，但是你要分两个合同，买房子就不同意，如果不同意，开发商就存在违约的问题。你分成两个合同对我不利，一切东西都是按照一个合同的来算的，如果按照两个来算，就什么都不对，以后我的房子就变成说不清楚的问题，包括按揭都有问题。而且，即便给你合同，一个是消费贷和房费贷，这就是人为的贷款假象。

网易房产：您怎样看待诸如杭州发生的，楼盘降价引起业主打砸和购房纠纷，这一类情况？

周玉忠：在任何情况下“打砸”售楼部都是非法的事情。但为什么购房者要“打砸”？那是因为他们对自己受到不公平待遇极度愤怒，以及对自己买房“必涨”虚幻破灭的发泄，他觉得一夜之间，被搜刮了这么多财富，而且没有找到平衡，所以铤而走险，选择这种方式。

但是购房纠纷打官司是要花很长时间的。而且，房屋的纠纷尽量不要因为房价的涨跌成为几何级数的放大，这是市场上最大的风险。

当然，因为买房者属于个体，并没有专业知识、资金和组织的支持，相反，开发商有的是精力和金钱，买卖双方信息、力量不均衡。

所以有时购房者买房的时候，也没有注意合同，更多只是相信房价会涨，就去买了，什么也没看，这是一个失策。

我们的社会不要把所有的精力都投到房价的涨跌上，我们主要的目的是建立一个稳定、透明的房地产市场，价格不应该是政府调控直接的目标。

网易房产：房地产市场中纠纷，是否很多是因为买卖双方的处境非常不平等？

周玉忠：买卖双方，除了资金、专业性等方面力量的不均衡。开发商还会把买卖中间出现的一系列风险转移到买方，比如在补充协议中，让买方承担全部风险，买方对于交易只有接受和不接受的选择，没有合同的磋商权。

值得指出，房地产领域的“霸王条款”没有形成强有力的监控，这是消费者维权一个重要领域，长期得不到解决。

为什么霸王条约在美国没有？因为开发商不敢写霸王条款，这影响它的口碑和销量。但在中国恰恰相反，几乎所有开发商的合同都有“协议合同”和“补充合同”，有五花八门，甚至到了令人发指的地步的一些条款，这个要消费者协会介入。

我觉得如果把出现的“霸王条款”剔除出来，消费者在购房之初，就得到一种专业支持和司法保障。如果这样，就算房价跌了，恐怕也没有什么怨言。

网易房产：您认为房地产市场规范化的重点在哪里？

周玉忠：中国的权力介入太深，从土地出让到价格控制，每个地方都有政府的身影，所以就会在任何地方都感觉到政府的手在乱摸，以实现官方利益的最大化。

所以规范化的市场，首先要呼吁法治化的政府，政府应该依法行政实现住房公平，而不再被房价刺痛敏感神经，无休止地出台调控文件。让市场做决定，人们也不用再去猜测下一个调控文件何时出台，内容如何之类的问题。

只有在法治基础上确立社会公众对房地产未来的稳定预期，房地产市场的持续健康发展才有可能实现，也只有这样，打砸事件才会从根本上绝迹。

网易房产：在规范市场的建立过程中，您有怎样的建议？

周玉忠：从技术角度来说，把买卖市场公开化，让数据真实有效，比如把交易全过程放在网上进行，就是个短期见效的好手段：网上挂价、直接成交、数据汇总，这样能杜绝大量人为虚假交易。房管局、统计局十多年连个房价数据都搞不清楚，也说明了人为调控的无效性和荒唐性。

其实，现在中国开发商的形象非常差，开发商也是一个受害者，他们也说来自政府的压力很大。所以，我提倡用法治化的住房政策，带给所有人制度化的预期。