南都讯 《广州市物业管理暂行办法》昨日出台，10 0条细则酝酿数年终将在5月1日起正式实施，这对三个利益相关方———业主、物管企业、政府到底意味着什么？

    不过，知名的业委会老行专、广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁对《市办法》持保留态度，因为《市办法》的行政主导色彩太浓，他认为通过人大立法而非政府出台规章制度更能维持法的权威，而政府出台细致的“实施细则”提高法的可行性更加重要。在他看来，从利益博弈的角度看，《市办法》的出台，第一赢家是政府，因为获得政绩荣誉，而业主是彻底输家。

    周活宁：“筹备组”戏份太重

    广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁当了多年丰景大厦业委会主任，他对整个《市办法》持否定态度，他认为《市办法》行政色彩太浓。

    对于第26条“筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生”的规定，他说，事实上这是“第三稿”版本，第一次“意见征求稿”规定，“筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任”；第二次“意见征求稿”规定，“筹备组组长经筹备组成员投票产生，由得票数最多的筹备组成员担任”，而这次出台的第三版“随意性更大，行政主导提名寻租空间更大”，周说，从《物权法》到《物业管理条例》到《广东省物业管理条例》，都没有强调筹备组如此明确的职能。

    事实上，通篇《市办法》中有67处提到了“筹备组”的概念，周活宁认为筹备组“戏份太重”，又由于筹备组组长由政府提名，行政色彩的浓重由此可见。

    此外，周活宁说，《暂行办法》中提出行政多部门“齐抓共管”物业管理既不可行，也没有法律依据。相反极有可能成为某些官员与无良物企沆瀣一气，联手干预业主自治事务的借口。他认为，业主是物业管理的主人，业主聘用物企提供物业服务是市场行为，双方之间的合约关系应由业主与物企自行协商。

    张扬：建议政府以补偿推动旧区物管覆盖

    这次细则对未实施物业管理的旧住宅小区如何覆盖物管服务也有规定，认为对“未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业”。

    对此，广东粤广律师事务所张扬律师张扬说，政府牵头推进旧小区引进物业服务，实际上在近年已在逐步推行，但是因为旧小区楼层较低总管理面积较小，物业公司管理旧小区往往没钱赚，加上旧小区的住户习惯了过往的小区管理方式而不习惯支付管理费，所以欠费纠纷也常有发生，综上两点物业公司是不太愿意接手旧小区服务的，建议政府如果要进一步推进旧区物业服务的话，应该给予物业公司一些适当的补偿和鼓励措施。

    此外，张扬还认为，以往小区公共区域的收益究竟给谁取得，是一笔糊涂账，新规明确约定收益归全体业主所有，那么日后业主对于小区公共区域收益诉讼将更加有法可依。

    张扬说，新规强调了物业协会的作用，政府通过物业协会来让物业公司实现行业自我管理，并且要建立诚信档案，这样可以通过行政上的监督和指引提高物业公司的服务质量。

    焦点A

    律师周玉忠：推进业主自治方能化解物业费涨价困局

    根据《办法》规定，没有业主大会的小区，物业想升价要跨过三座山，特别是要对上一年度物业经营情况和调价方案进行审计并公示。这对那些没有业主大会小区的物管想涨价是否更难？

    长期关注物管条例的北京市盈科（广州）律师事务所律师周玉忠认为，业主大会的成立及正常运作是物业费议价的前提，物业费的调整，只有经过业主大会的同意才取得真正合法性。所以，推进业主自治发展是化解物业费涨价困局的治本之策。此条的严格执行从一定程度上会促使物企从严重依赖开发商向从属于小区业主的方向转变，有利于构建物管与业主之间的平等关系。

    此外，《办法》提及只要选举产生的委员数超过5人（含5人）即可成立业委会，委员人数的减少能否降低成立业委会的难度？但另一方面，业委会筹备组组长由街道提名，且《办法》仍未提及筹备组成员是如何产生及其人员（住宅业主与非住宅业主）比例，这会否加大小区成立业委会的难度？

    对此，周玉忠说，市办法第52条规定的“当选人数已超过5人（含5人）的，业主委员会视为产生”是有条件，即一般情况下，业主大会会议选举的业主委员会委员人数应当达到业主大会议事规则的约定人数。没有达到的，通过多轮投票补选仍未达到但当选人数已超过5人（含5人）的，业主委员会才视为产生，而非在首轮选举当选人数超过5人（含5人）即视为成立。因此，多轮补选之下，业委会产生的难度似有所降低，但由此增多的选举次数所造成的难度增加同样不可小觑。

    周说，市办法第21条规定，筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序，并以专节共14条对筹备组组成、运作进了规范，有助于推动筹备工作顺利进行。第31条规定业委会候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出，筹备组应当各类型物业至少有1名候选人，已考虑到物业类型对于业委会结构的影响。

    焦点B

    物业公司：涨价程序严谨但缺乏追究欠费机制

    “办法中涨物管费的流程，完全可以操作，但忽略了对欠费业主的追责。”天河某大型住宅小区物管表示，根据他们的实际经验，物管费涨价后欠费率会升高，有时候还会导致物业公司收回来的物管费比涨价前还要少。对于欠费的业主，即使通过法律手段向其追讨物管费，法院判决物业公司胜诉也无法落到实处。物业公司方面希望，对于欠费的业主应有个有效的追究机制。

    该物业公司负责人指出，实际上不少物业公司会遇到“物管费涨欠费率升”这样的尴尬局面。他介绍，一些大型的物业公司为了不激化与业主的矛盾，物管费一直不提涨。同时，物管企业也想方设法开展“自救”。一种是降低服务标准，比如说只提供最基本的卫生、安全等服务。第二种是扩大经营收入，例如在公共区域设置收费停车位、增加电梯广告等。

    该负责人建议，可以对物管企业的服务标准设定等级，“提供一级的服务标准就按一级的收费。”政府可以对各级服务的企业实施指导价，指导价则通过听证会来决定。

    焦点C

    省物业管理行业协会执行会长李健辉：

    涨物管费“翻三座山”利于行业健康发展

    广东省物业管理行业协会执行会长李健辉认为，《办法》的出台对《物权法》起到补充作用，其中也有不少亮点。首先，他认为《办法》有助于解决业委会成立难的现状，业委会成立比以往有了更强的操作性。“比如提出使用电子投票系统，以往经常出现的召集难、缺场地的问题都可以解决了。”

    虽然说以后涨物管费物管企业要翻过三座山，但从长远和全面来看，这对物业管理费市场调节机制的形成有积极作用，也有利于整个物管行业的健康发展。他指出物管行业本应是透明的行业，不管采用的是酬金制还是包干制，晒账是值得支持的一种做法。

    “羊毛出在羊身上。”他表示，物价普遍都在上涨，社保基数也在升高，而广州市的物业管理费政府指导基准价已经有10年没有调整，实际上对很多小区的物管带来了压力，很多物管公司只能做到“保本微利”，有的甚至还一直亏损。在这样的情况下，物业公司只有减少对小区的投入，“很多人用上一生的积蓄买房肯定希望房子保值甚至升值，但物业公司减少对小区的维护投入，最终利益受损的还是业主自己。”

    他指出，物业服务费市场调节不一定是涨，也可以是降。“如果业主提出降低物业管理的质量，双过半同意也是可以的。”

    统筹：南都记者张艳芬

    采写：南都记者 叶孜文 夏嘉雯 张艳芬

    南都漫画张建辉