广州一开发商承诺购房人只需交纳房价10％的首付款便可以从银行获取70%的按揭，另外的20％首期款开发商以所谓“垫付”的形式向银行出具假收条。2005年8月20日，该开发商与某业主签订《代垫房款协议书》由开发商“代垫”房价总额20%的房款116000元，该款由业主分期偿还。《代垫房款协议书》规定，如业主未按时间付款的，必须以开发商垫付的房款为基数向其支付日息万分之十的违约金。在约定的还款期限内，业主方归还了全部房款本金116000元。但在整个还款过程中，业主方存在零星超过规定时间付清当月房款的行为。2007年5月，开发商向法院起诉，要求按日累计支付违约金74008元。

   作为被告业主方的代理人，本律师认为，开发商兼任了银行的职能，大量虚假借贷，违反了《商业银行法》第二条、第十一条、第三十四条的强制性规定，应为无效。从2005年3月17日起，房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。”开发商置上述法律规定和国家宏观调控政策于不顾，该所谓《代垫房款协议书》依法无效。

 《合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”退一步说，假设所谓“垫付”20%首期房款的借款合同有效，且该协议规定只要有一期款中任一部分延误一天，业主就必须按全部垫付款116000元为基数每日按万分之十的标准即每天116元的标准支付违约金的规定亦为无效。

  现起诉的违约金高达74008元，为垫付本金的64%，被告的所有垫付款本金已经在规定的20个月内全部偿还原告，如果原告的这一不当诉请得逞，则其在一年多的时间里就获得了64%的收益，这比高利贷有过之而无不及。该条款加重了被告的责任，而原告在签订时未采取任何合理方式提请被告注意，因此，该协议此条款也当无效。

  法院采纳本人代理意见，认为原告的请求远远超出其可能损失，遂将违约金从74008元调整为3700元，仅为原告诉讼请求的1/20。之后双方均未上诉。