《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

物权法实施对业主自治的影响(摘要)

一、公共物权边界有待进一步明确

公共物业是业主自治的物质基础，公共物业的产权边界延伸到了哪里，业主自治的触角就应当延伸到哪里。公共物业产权不清已经成为小区内矛盾与纠纷的总根源。《物权法》虽然确立了公共物业的基本范围，但也存在一些遗憾。

（一）建设用地使用权长期登记在开发商名下，为其侵权大开方便之门

（二）以约定方式确定配套物业产权归属不符合房地产实际。

1、产权不清是“车位之乱”根源。

２、首先满足业主需要应通过自治方式实现。

（三）未明确规定会所、架空层、人防工程属于 “其他公共场所”归业主共有

（四）没有明确公共物业的权属层次

（五）分摊是确定共有物业范围的标准吗？

（六）权属证明书可否作为开发商享有产权的充分证据？

二、业主团体可否从事经营？

三、业主自治机制的门槛过高

对比《物业管理条例》，《物权法》规定的业主大会议事事项除增加“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项外，存在下列重大变化：

（一）自治要求整体提高。

（二）部分事项决策标准似有降低。

（三）选举、更换业主委员会成员难度加大。《条例》规定选举、更换业主委员会成员为一般重大事项，至少有1/4投票权业主表决同意便可当选。根据《物权法》，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，如前所述，难度增加不少。

自治规则是业主自治的关键因素。业主自治决策无从作出，自治权利便难以行使。在目前业主自治举步维艰的困境下，《物权法》对业主自治决策提出了非常高的要求，这必然要求广大业主提高自治意识，积极参与自治，也要求政府必须全力保障和推动业主自治。否则，《物权法》“保护权利人的物权”的立法宗旨及第六章“保障业主自主管理物业”的立法目的将难以实现，最终可能造成各方皆输的尴尬局面。现行《香港建筑物管理条例》规定的业主大会的法定人数为10%[1]。美国和其他许多国家的法律规定，业主大会实行较低的法定人数（10%），但同时非常强调会议通知必须按时送达，并说明会议将要审议或讨论的内容。[2]这是因为，在已经充分通知的情况下，除了客观上无法到会的外，不参与会议的无非三种情况：一是完全相信到会的业主能够作出对自己有利的决定；二是会议作出的任何决定他都完全支持；三是会议作出任何决定他都接受。当前，在城市生活节奏不断加快，为生计疲于奔命的业主的自治意识和条件尚存在严重不足。因此，在业主自治领域，要求过高的参会率并不符合当前实际，并极可能出现适得其反的效果，法律如果失去操作性，那它的价值和作用就大打折扣了。

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[1] 参见香港法例第344章《建筑物管理条例》，附表8第11项：“业主会议的法定人数，须为业主人数的10%”。

[2]参见周树基著：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社，2005年3月第1版，第52页。