《业主梦业主魂》第十章“业主自治论”

业委会换届不应影响业主团体法律人格的连续性

根据组织法的一般原理和国家机关、社会团体等组织法上的规定来看，内部机构、组成人员与机关、团体的主体地位是两个不同的概念，机关、团体一旦成立，除非依法消灭，其主体地位一直存续，内部机构、组成人员的有无或多少并不影响到主体的法律地位即不会危及其权利能力，但这不可避免地会影响到机关、团体的运作，即可能降低其行为能力。一个比较简单的例子是，中华人民共和国政府自1949年10月1日成立后就一直存在，其组成机构和人员的有无、增减绝对不会影响到中国政府的主体资格。这个原则对于业主团体概莫能外。业主团体一旦成立，除非依法因业主意志或其他原因终止，其主体身份就一直存在，哪怕是业主委员会出现缺额等问题也不能否定其主体地位。

目前一些地方规定业主委员会到期后不得履行职责，这在一定程度上否定了业主团体法律人格上的连续性，在实际上使得每一次业主委员会的换届变成了业主团体的成立。个别法院甚至以业委会到期终结案件诉讼。这种做法违背起码的组织法原理。

为了保障业主自治的有效持续运行，业主委员会逾期不能换届的，应继续履行职责至新一届业主委员会产生时止。从实践来看，这样规定也是合理的。业主委员会不能换届无非三种情形：一、业主委员会殆于履行召开业主大会进行换届职责的自身原因；二、利益相关方如开发商、物业公司、街道办、房管局配合指导不够、干预破坏过多外部因素；三、业主积极参与不够、自治意识与能力低下，法定自治门槛过高等客观条件。上述三种情形在现实生活中或多或少地存在且成因复杂，目前很难从根本上解决。业主委员会产生本来就是全体业主民主选举的产物。在全体业主无力排除阻力召开业主大会选举产生新一届业主委员会的情况下，由原业主委员会继续履行职责是对选举产生它的业主大会负责的表现，也更符合全体业主的共同利益。

       本文节选于《业主梦业主魂——购房维权与业主自治》一书，禁止以任何形式转载或复制！