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超龄电梯“拆弹”之惑

作者:周玉忠律师,广州律师,广州无罪辩护律师,仿真枪案辩护律师,重大经济纠纷律师 浏览: 发表时间:2020-03-03 11:04:16

   超期服役的电梯犹如一颗定时炸弹,随时都可能被引爆。然而,当人们要拆除这颗“炸弹”时,其工作的难度和复杂性远远超出各方想象。

  六台旧梯更换3年之久至今未决。近段时间在广州发生的福莱花园旧梯更换事件再一次让超龄服役电梯更换之困浮出水面,其背后也凸显业委会失位、物业管理错位、政府公共职能缺位等问题。

  实际上,电梯运营维系公众安全,这不仅是小区业主、物业的私事,更是政府职责之所在,也需要个人在参与小区公共事务中不断提高公共责任意识。

  昔日明星楼盘遭遇电梯更换难

  广州天河区的福莱花园楼盘为两栋29层高建筑,自1995年投入使用至今已有20年,作为广州最早一批电梯住宅楼,它曾被称为广州十大明星楼盘之一。近段时间来,这里的业主和物业因为电梯更换问题陷入了僵局。

  《瞭望》新闻周刊记者在现场看到,每栋楼分别配有单层停、双层停和层层停三部电梯,均为奥的斯品牌。近两年来,电梯“超龄服役”屡屡上演“惊魂一幕”。在1号楼张贴的电梯故障维修更换零件统计信息表上,2014年单层电梯故障19次,货梯故障28次;2015年单层电梯和货梯故障各10次。两年内总计故障67次。2号楼的双层电梯已不显示楼层数字,至于电梯去到哪一层,业主完全靠猜。

  电梯出厂时间早,维修已买不到与之匹配的零件。为彻底解决电梯安全隐患,更换电梯成为最佳选择。然而,更换电梯的难度和复杂远超业主和物业的预判。从2012年6月首次提出至今,整个电梯更换工程历经倡议、成立监管小组、征集供应商、设备选型、财务运作等阶段,已持续3年时间。

  “没有业委会,我们首先要向全体业主提出倡议,并经超过三分之二的业主同意,耗时2年达成共识。成立更换电梯监管小组,要取得超过三分之二业主授权,耗时4个月。选定供应商再到筹集电梯款,耗时8个月。”福莱花园物业经理莫崇燕说。

  但这还没有结束。由于中标公司上海三菱提供的合同中出现了一些格式条款,监管小组怀疑是物业做了手脚,最终推翻了整个合同。随后,监管小组改组,招投标工作重新开始。2015年11月,就在物管方与新中标单位西子奥的斯签订代购和安装合同时,双方在授权方面再次出现分歧。

  物业管理方面认为,电梯所有权属于全体业主共有,物业公司要与电梯公司签订合同,需获得业主授权后以代理人身份出现,因此需要监管小组对公司进行授权。监管小组则认为,他们只是受全体业主委托负责对电梯更换过程监管的临时机构,没有对物业代购电梯进行授权的资格。

  电梯更换再度搁浅,一度引发群体性聚集事件。在当地街道的调停下,物业公司只得挨家挨户与业主签订代购电梯的授权委托书。在接受记者采访时,物管方及业主代表均认为,更换老旧电梯不是难在技术,而是难在协调,需要平衡各方利益,所有问题都是摸着石头过河。

  电梯“超期服役”三大症结

  “福莱花园”事件不会是孤例。当下,老旧电梯的隐患已成为全国大城市面临的普遍问题。我国电梯保有量达360万台,已成为名副其实的第一电梯使用大国。随着时间的推移,电梯老化趋势也逐年加剧。以广州为例,电梯保有量为11万多台,其中使用超过15年的老旧电梯达8900多台。

  按照国际惯例,电梯使用年限为15~25年。按照人的寿命来进行分阶段,1~10年为青年期,10年之后就进入了中老年期,15年之后进入快速衰老期,也就是通常所说的“老旧电梯”。记者调查发现,老旧电梯带病上岗、超期服役的原因主要有三方面:

  一是资金筹集难。记者在采访中发现,更换一部电梯的费用大约在20万至30万之间,每户业主承担费用在4000元至1万元不等。但在上世纪八九十年代建成使用的住宅小区,要么没有缴纳物业维修基金,要么是维修基金体量较小。不少物业经理反映说,为了筹集电梯款他们需要多次上门苦口婆心向业主讨钱,但有些业主始终认为,已经向物业支付了管理费,电梯更换也在服务范畴之内。

  即使是在富人集聚的广州二沙岛金亚花园也一样遭遇集资难题。物业经理黎佩芳说,一部电梯30万,每户业主根据层高系数需缴纳1万到2万不等,但有些业主就是不愿意交,为了体现对交费业主的公平,新装电梯预制了“刷卡”模式,不交费则没法使用。

  二是评估报废难。目前,我国使用15年以上的电梯约为15万台,国家质检总局去年曾对部分省市2523台使用15年以上的老旧电梯进行抽查,有7%的电梯存在较大隐患。然而,由于缺乏强制性的电梯报废标准,我国电梯不仅常常超负荷工作,即使出了安全问题仍然不能报废,虽然国内一些地方已出台电梯安全部件的报废标准,但国家标准依然缺失。

  三是尽管上海、广州、深圳等一些城市已经出台了电梯安全评估规范,但评估完成之后如何进一步推进工作,实施细则依然空白。据不少业主反映,电梯属于精密机械制造,老旧电梯到底是大修、改造还是更换,外行业主无从判断,要达成共识太耗费精力了。业内人士呼吁,应尽快建立起住宅小区电梯安全评估、修理改造更新的长效机制。

亟待理顺各方职责

  拆旧换新电梯,可还业主以安全、降低物管责任、减轻维保风险。然而,由于相关机制没有理顺,业主委员会失位、物业管理方错位、政府职能缺位等问题共存,让住宅小区的超龄服役电梯“更新换代”难上加难。

  来自中国物业管理协会的数据显示,我国业主委员会的成立率不到50%,运行较好的仅有15%,而北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也不到20%。广东盈隆律师事务所高级律师夏建如表示,业主委员会失位导致住宅小区公共事务的决策主体缺失,电梯是否更换看似由全体业主说了算,可实际操作却非常困难。特别是在一些居住人口上万的大型小区,要搜集全体业主意见更是工程浩大。

  在不少物业公司负责人看来,电梯属于全体业主的共有财产,物业公司只是配合全体业主做好相关服务及提供建议。但现实中,由于业委会的失位,直接导致物管方错位。广州市城建物业副总经理刘一声说:“物业公司作为使用管理人是电梯安全运营的第一责任人,因此电梯更换物业也责无旁贷,由于双方权责利边界不清,物业被迫承担本该由业委会担负的责任。”

  在旧梯更换过程中,政府的身影在哪里呢?福莱花园所处的黄花岗街道办事处相关负责人介绍说,成立业委会由民政科负责,指导业委会开展工作由城管科负责,电梯更换只有在交付使用时,需城管科出具意见书协助质监部门验收。旧梯是否更换是业主们的事,属于私权领域,街道对此不负有相关职能。“在福莱花园旧梯更换过程中,只能以综治维稳的名义介入,为双方搭建协商平台。”街道综治办主任张育平坦言,由于没有法律授权,街道介入的身份确实有些尴尬。

  “从1997年金融海啸房地产市场开始发端,接下来我们将面临一波电梯更换潮。”广州市质监局特设处苏健说,从湖北荆州“7·26”电梯吃人事件来看,电梯事故极其容易酿成公共舆情,电梯安全不容小觑。

  事实上,解决电梯“超龄服役”难题,不仅仅是各楼层业主、单位、小区物业的责任,也是政府的职责所在。法律人士认为,老旧电梯运营涉及公共安全,极易酿成公共安全事件,政府在行政管理和公共服务方面都应该及时补位。

  “地方政府应从重视民生的高度出发,完善相关法律法规,理顺各部门职能关系,对辖区超龄电梯进行强制安全性能检测,牵头拟定资金筹措方案,以解电梯‘超龄服役’之忧。”夏建如说,对于隐患严重,又难以筹集资金的老旧小区,政府应拨付专项资金发挥财政“兜底”作用。

  2013年2月,深圳罗湖区率先在全国试行老旧电梯更新改造政府给予补助制度,2013年至2015年期间,罗湖区政府每年拨付不低于700万元的专项资金,用于补助老旧电梯的更新改造,此举获得社会认可。

  记者采访了解到,由于电梯使用登记系统归质监部门负责,基层政府也没有掌握整个辖区老旧电梯的数量。广州的基层干部认为,旧梯更换往往涉及质检、安监、市政、住建、街道等多个部门,建议由房管部门牵头成立电梯办公室,将老旧电梯监管纳入重点管理范畴。“如果旧梯更换处于‘无人管’地带,综治办就会变成‘救火队’。”张育平说。

  业内人士表示,旧梯更换程序复杂,政府应完善老旧电梯安全评估体系,加强对超龄服役电梯的风险监测,制定电梯更换相关指引,明确各方职责。广东省物业协会副会长李永新建议,在旧梯更换中,物业公司应该及时向业主告知电梯运行状态,并向政府有关部门提请电梯安全评估鉴定,业主则应根据物业公司的建议和评估结果成立临时代表机构,或由业委会履行好相关职责。

  “长远之计,还得加快推进业委会的成立。由于业委会的缺失,电梯更换、停车费、物业费涨价等诸多小区公共事务都难以得到有效解决。”广州盈科律师事务所周玉忠建议,成立业委会、指导业委会开展工作应该纳入基层社会治理体系中,将业委会成立数量纳入政府考核中。

  对外经济贸易大学法学院教授黄勇表示,住宅电梯是全体业主的共有财产,每位业主既是电梯产权所有人之一,又是电梯的主要使用者,应逐步培养业主的电梯产权意识和公共参与意识。(记者周强)


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