2007年8月21日,星期二,“以办中国最好的报纸”为宗旨的《南方都市报》在B12-B13副刊“岭南大讲堂之公众论坛”用两个整版的篇幅刊登了题为“业主自治，有自信精神和社会责任的现代公民的摇篮”的理论文章。文章共分七个部分，全面展示了业主自治的理论框架。文章的主要内容有：

一、什么是 “业主自治”

二、业主自治是时代发展的必然

三、业主自治的性质

１、业主自治在本质上属于私法自治

２、业主自治在形式上属于“天然”的自治

３、业主自治在性质上属于城市基层群众自治新模式

四、业主自治与居民自治的区别与联系

五、业主自治的价值

１、业主自治之于市场经济

２、业主自治之于民主政治

３、业主自治之于公民社会

４、业主自治之于和谐稳定

 六、《物权法》奠定了业主自治的基石

 １、《物权法》清晰界定国家公权与业主自治的关系

 ２、《物权法》确立了业主自治的基本框架

 （一）公共物业边界显现

 （二）业主、业主大会、业主委员会首获法律确认

  （三）业主自治规则、内容、程序首次被法律确认

  七、应当尽快制定业主自治法

首届业委会的成立是业主自治开始的象征。据《人民日报》报道，在北京市3000多个住宅小区中，成立了业委会的小区仅占总数的14.5%，广州市业委会成立比率在10%左右，全国其他地方情况也不容乐观。近两年来，除沈阳市和平区文安路社区成立了全国首个业主委员会协会外，包括北京、上海、广州、厦门等主要城市成立业主委员会协会的工作基本上处于停滞状态。在美国，类似业委会协会的有全美物业小区协会联合会（CAI），它负责组织物业管理专家和专业物业管理经理考试，并颁发证书。在我国香港，有业主立案法团联会，它是香港数千个业主立案法团的协会。

《物业管理条例》实施以来，业主自治进展缓慢，物业纠纷有增无减。《物权法》虽为业主自主管理小区奠定了基础，使业主自治站在新的起点，但其作为基本法律立法线条较粗。业主自治制度作为我国城市基层一种崭新的群众自治模式，根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定，为了全面落实宪法私有财产保护原则和《物权法》，应当尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》，系统地解决业主自治所面临的现实问题。目前，集中众多专家学者、人大代表、政协委员、广大业主智慧的法律草案已随《业主梦业主魂—购房维权与业主自治》一书出版。同时，我们再次郑重呼吁关注城市社区建设的全国人大代表联署，直接向全国人大提交《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》的法律案,立即启动立法程序。

综上所述，业主自治已成时代必然，业主自治才是和谐良药，只有实现业主自治，业主们才能成为物业的真正主人。

更多详情请参阅南方都市报以及《业主梦业主魂——购房维权与业主自治》一书

1　什么是“业主自治”

　　为了实现安居乐业、保值增值的购房目标，维护公共权益，业主们通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。一些人将业主们驱逐专业的物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主，“业主自管”不等同于“业主自治”。

　　长期以来，大家习惯于用“物业管理”来定义小区内的大情小事。但“物业管理”究竟是什么，它与业主自治是何关系？广义认为“物业管理”是包括业主自治与物业服务在内的小区范围内的一切公共物业事项。狭义则认为“物业管理”仅指物业服务。“物业管理”有时还指国家相关行政部门(主要指房地产行政部门)对“物业管理活动”进行监督管理的意思，实指“物业行政管理”。《物业管理条例》名称中的“物业管理”、第二条中“物业管理”，以及第十九条中的“物业管理”三处“物业管理”概念的内涵与外延都不一样。这是多年来“物业管理”概念混乱在行政立法中的延续，是《物业管理条例》制定者没有正确区分业主自治与物业服务的突出表现。

　　业主入住是物业服务的起点，没有业主的入住，物业服务就没有存在的必要。没有业主自治的授权，物业服务也没有真正的合法性可言。业主自治是小区治理的主要方面，物业服务是次要方面。《物业管理条例》第二章“业主及业主大会”规定了业主自治的具体内容，事实上已经将“业主自治”包括于广义的“物业管理”概念之内。这种做法，颠倒了“物业服务”与“业主自治”之间的主次关系，降低了业主自治的法律地位。

　　《物权法》将“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，将“物业管理用房”更名为“物业服务用房”，体现出立法者为“物业管理”正名的用意，为厘清业主自治与物业服务之间的关系迈出实质性的一步。在“物业管理”回复到服务本位的同时，《物权法》第六章关于业主建筑物区分所有权的相关规定，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。

　　2　业主自治是时代发展的必然

　　数千年来，只要取得四邻的同意，百姓便可自行修建房屋，官府一般不予管制。新中国成立以后很长一段时间内，城市土地实行无偿划拨使用，房产绝大部分为公有制，住宅基本上由政府包干，房屋作为福利由单位和国家提供，房产也由政府设立的行政管理机构实行管理，国家是房产所有权的基本甚至于唯一主体，因而也不存在房地产交易和物业服务市场。90年代以来，随着住房制度市场化改革的逐渐深入，原来由单位分配公房的时代宣告结束，从市场购买房屋成为解决居住需求的基本选择，房屋产权主体逐步多元化，越来越多的人有了自己的房屋，住进了小区，他们被称为“业主”。城市也逐渐形成了一个个住宅区，小区已经成为城市的最基本组成单元。与此相对应，物业服务兴起。产权主体的多元化和私有化是业主自治产生的重要原因。

　　物业物理结构的立体化、高层化是业主自治产生的另一重要原因。由于土地紧缺及人口大量向城市集中，房屋的立体化、高层化进一步加剧，加之人们对生活质量的要求也越来越高，物业的组成、结构也日趋复杂，形成了比重越来越大的公共(配套)物业。对公共物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持正常的小区秩序，是实现房屋正常使用功能的必然要求。这就形成了必须要由全体业主通过民主自治程序决定的“公共物业事项”。业主们为了实现其安居乐业与保值增值的购房目标，就必须组织起来就公共物业事项形成“公共意志”。

　　业主自治的诞生是所有权主体多元化、私有化和物业结构复杂化相结合的直接产物。“业主自治”的产生还与经济自由化、政治民主化的时代大背景密不可分。如今，中国人民在享受经济改革的丰硕成果的同时，也享有空前政治自由与权利。长期以来的以村民自治、居民自治等为主要内容的基层民主自治实践为业主自治提供了借鉴。所有这些，为业主自治奠定了坚实的经济基础，也提供了政治上、思想上的可能。

　　在传统共有产权的情况下，达成任何协议均需要征得全体产权人同意，容易产生“双方垄断”，使决策、谈判陷入僵局，使得集体决策成为不可能。正是因为如此，建筑物区分所有制度才应运而生。区分所有制度，一方面保障了业主对专有部分排他的所有权，该部分收益和成本均由其承担，该部分独立的不动产能够单独买卖和抵押；另一方面，对于不具有排他性的共有部分的公共物业事项，则交由全体业主通过自治方式解决，既避免了共有产权模式下协商成本高昂、效率低下的难题，又保全了业主对专有部分的完整所有权。因此，业主自治是建筑物区分所有权制度的另一种诠释，业主自治所指向的对象不是针对专有部分，而指向共有部分以及共同管理小区的公共物业事项。

　　由于我国实行土地整体出让及土地国有，因而在不动产物权的构成上与其他国家和地区存在一定差异，反映到住宅区的治理上也会有所不同。从实践来看，我国的业主自治仍处于起步和萌芽阶段，无论在理论、实践和立法方面均存在严重不足，业主的自治权利和主体地位尚没有得到真正有效的落实和体现。而且，我们不难发现，因为在自治区域、自治主体、自治组织、自治内容、自治价值上的不同，现行的居民自治体系与崭新的业主自治模式存在着根本上的差异，居民自治体系无法囊括业主自治。正如搞得有声有色的村民自治一样，在当前条件下，我们应当根据中国的实际情况，尊重人民群众的首创精神，探索出一条适合中国城市基层发展实际的业主自治道路。

　　3　业主自治的性质

　　社区和社团在英文中可用同一个词(community)，社区的含义要点应在“社”而非“区”，无社团也就无社区可言。社会学上首先使用社区概念的是德国社会学家滕尼斯，他对社区的定义是：“具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切、守望相助、富于人情味的社会团体。”如今，城市社区自治的理念已深入人心。一般而言，政府官员以及许多专家学者所研究的社区自治的重心在于居民自治。但一个不容否认的事实是，后起的业主自治却具有了社区理念的最本质特征：一定的区域、共同的利益和社会团体。因此，当下的社区自治语境，除了已有的“居民自治”外，“业主自治”也越来越得到人们的重视和认同。

　　(1)业主自治在本质上属于私法自治

　　公法是维护国家和社会公共利益的法律，它以权力服从为基础、为特征。私法是维护一切私人或私团体的利益的法律，凡属于与国家权力无关的私的领域所发生的社会关系即由私法调整，这种规范调整以平等自愿为基础、为特征。私法理念在于“自治”，为“自治法”。

　　业主自治是基于财产所有权而来，属于私法范围。业主自治调整是各业主之间的财产关系以及在此基础上形成的成员关系。与公法自治所追求的社会公共利益不同，业主们通过自治追求实现的共同利益仍然属于业主们的私人利益，只是这种私人利益由更多的业主所共同享有和行使而已。

　　本着私法自治原则，对于业主自治范围内的事项，均取决于业主的共同意志，原则上国家不作干预。当然，任何自治都不是绝对的，无限度的。从外部来看，业主自治不得违反国家法律和社会公共利益，从内部而言，自治活动则同时受到自治机制的约束。

　　(2)业主自治在形式上属于“天然”的自治

　　通过房屋财产私有权的这一中介，使得国家公共领域与公民私人领域区分开来，进而有了业主自治的空间。业主自治范围内的公共物业事项，必须也只能由业主决定，这是自治的最本质、最突出的表现。业主委员会成员全部由业主选举产生，任何人不得指派，并向选举产生它的全体业主负责。业主自治的全部经费由业主捐款、分摊或由公共收益支出解决。物业服务用房虽然规定由建设单位按比例配备，但其早已计入成本，从根本上说也是由全体业主承担的。经济自主是一切自主的前提，经济上的独立是自治组织主体独立的重要标志。业主自治在经费的来源上是完全独立的。因此，业主自治是真正的自治。

　　业主自治起源于20世纪90年代初，全国普遍出现则在90年代末，其原始动力则来源业主对于共同利益维护的诉求，根本目的在于“提高多数业主的健康、幸福，以及精神的安适”。为自己的成员追求法律框架下的最大限度的利益，是一个自治组织的另一重要表征。业主团体完全由业主自发成立。业主团体聘请会计、出纳、秘书等人员具有用人的自主权。

　　(3)业主自治在性质上属于城市基层群众自治新模式

　　基层群众自治，顾名思义，是指群众组织起来，自我管理、自我服务、自我教育的形式，最初出现在第一次国内革命战争时期。基层群众自治具有三个基本特征：一、基层性；二、群众性；三、自治性。住宅区是城市基层结构的最小独立单元，因而是城市的最基层。基层群众泛指生活、工作、居住在基层的老百姓。居住在小区的业主无论在社会上、工作上、单位里是什么角色，回到家里都是名副其实的基层群众。业主作为基层群众的一部分，而且将是越来越庞大、越重要的部分。与村民自治严重依赖国家推动、国家巧妙主导居民自治不同，业主自治具有完全、彻底的自治属性，业主自治十几年的发展进一步地展现出越来越强大的生命力，其城市基层群众自治的性质更加突出。

　　4　业主自治与居民自治的区别与联系

　　应当看到，业主不一定是居民，居民不一定是业主，其管辖区域也存在交叉可能，居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。居民自治负责解决城市基层大部分社会性服务工作。至于小区公共物业事项，如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等，应当也必须交由业主自治解决。在该领域，业主自治无疑应当发挥决定性作用。这将难以避免给早已存在的居民委员会带来一定的“冲击”和“竞争”。我们认为，这种“冲击”与“竞争”是良性的和必要的。一方面，房屋产权私有化大背景下出现了业主自治，因而将原由居民委员会承担的物业功能让渡出来，这是时代发展的必然与进步；另一方面，这一局面的出现也给居民自治敲响了警钟，提供了促使其创新与发展的大好机会。

　　现行法律将居民委员会、业主委员会均确立为自治组织，那么就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。居民自治、业主自治，权力来源不同，自治范围各异，属于互相协作的平行主体关系，现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的，特别是在居民委员会已经日益官方化的条件下更是如此。因此，在基层社区政治生态中，业主自治与居民自治应当相辅相成，互相协作，共同贡献于和谐社区的建设。

　　5　业主自治的价值

　　(1)业主自治之于市场经济

　　如果没有业主自治或者运作不畅，公共物业事项便无从决断或难以执行，小区陷入困局的最终后果必然是广大业主的物权遭受不同程度的损害。在此情形下，房屋的使用功能将下降甚至于失去，业主的安居追求可能泡汤，其企图通过出租、转让、抵押等手段进行投融资的目的也将难以实现。这不仅直接给房地产市场造成冲击，还将连带影响整个市场经济体制的正常运转。更重要的是，连公民私有住房的保护都难以到位，便会影响到社会公众和国际资本的投资信心，继而对经济改革产生怀疑，从而在更深层次上危及经济发展和改革。相反，业主自治的成功实现，将会极大地激发亿万人民投身市场经济的积极性，也为市场经济本身的进一步完善创造了必要的条件。

　　乍一看，业主自治诞生于房地产交易完成之后，似乎与房地产交易市场，与房产商无关。其实不然，单个业主是否购买房屋，的确是基于其个人的决定。但应当看到，业主所购买的，不仅限于物业的专有部分和分摊部分，还包括了小区的环境、配套，以及对于自己能够成为业主团体一员，实现业主自治的期待。从一这点来说，业主自治的愿景和小区的公共权益，同样是开发商赚取巨额利润的重要卖点之一。有关公共权益部分的承诺虽然表面上由开发商在商品房买卖合同签订时向单个业主作出，但其实质合同对象则为全体业主。正是由于业主自治的缺失，开发商擅改规划等种种侵犯业主公共权益的行为往往无人追究或追究不了。房屋交易完成、业主入住之后，公共权益的争夺同样不会使开发商置身事外。业主团体无从建立，业主自治无法运转，业主的公共权益将失去唯一适当的代言人，业主的公共权益将毫无保障。长此以往，将严重影响到房地产业的可持续发展。

　　(2)业主自治之于民主政治

　　国务院新闻办发表的《中国的民主政治建设》白皮书强调：“扩大基层民主，是完善发展中国特色社会主义民主政治的必然趋势和重要基础。”业主自治的出现与发展，为城市基层民众提供了一个实实在在的民主训练营。在业主自治领域，权力不见了踪影，压制绝没有市场。业主自治将是城市基层民主政治的最佳生长点，进而为政治民主的下一步发展作出贡献。

　　城市化的加速和房地产业的迅猛发展，私人购房的比例不断提高，由此而带来的社会经济基础发生了改变。房屋是业主最重要的财产，对于花费毕生积蓄买回的房屋如何关注都不过分。社会经济结构的这些变化，使得业主们出于管理好小区事务的目的，必然会对小区的民主管理提出诉求。业主自治的产生与发展正是顺应了这一最朴素动因的自然结果。在业主自治的范围内和条件下，民主不再是高高在上、与我无关的政治口号，而是实实在在的利益和行动。现在的不少业主可能不知道自己所在的小区是归属哪个居民委员会或哪个街道办事处管辖，但他们一定关心自己的小区现在是何状况？将来还会怎样？这是居民自治甚至于政治民主所难以比拟的。也正是在这样的基础上，业主们通过自治方式解决小区内的公共物业事项，其逐渐形成的民主生活习惯与作风将使得业主在作为公民身份参与国家事务时，找到“主人”的感觉。业主自治活动本身锻炼了广大业主，使得他们明白了“民主是自作自受的制度”这一真理，提高了人们的民主素养和自主意识，为进一步参政议政创造了条件。中国几千年来所形成的封建传统观念束缚了人们的创新和自信。业主自治把业主的命运捆绑在了一起，对于公共物业事项，谁也帮不了你，业主只能通过自治的方式进行处理。这将迫使业主参与自治活动，并逐渐通过自治活动体会到民主的价值和规则，并使得一批批具有自信精神和社会责任的现代公民脱颖而出。从单个孤立的业主到成立“有警觉性”的业主团体，人们获得了更多的交流机会，并培养了人们的宽容互谅与合作共赢精神。从人们最关心的身边的自治到整个国家的民主，从经济自治到政治民主，业主自治将是一个当下最有价值的路径选择。

　　(3)业主自治之于公民社会

　　非政府组织(NGO)和非营利组织(NPO)的民间组织在总体上被称为政府体系与企业部门之外的“第三部门。”十六届六中全会决定指出，要发挥社会自治功能，保证人民依法直接行使民主权利。政府包办一切，人民听任政府安排一切的计划经济做法已经无法适应这个市场经济的伟大时代。限制政府权力的扩张，扩大社会自治，尊重公民私权，通过社会自治达到社会和谐，是当下中国发展的必由之路。

　　业主自治组织是典型的非政府组织和非营利组织，且为互益性社会团体的“第三部门”。它的服务对象仅仅限于社会团体成员，它的存在基于维护业主们的共同利益，其促进社会进步与和谐的外部效益只是自我服务的副产品。业主自治的有效运作将会使得公民最重要的房屋所有权保障提高至一个新的高度。在我们这样一个有着数千年专制历史、现在又以民主法治为主旨的和谐社会建设作为全社会共同追求的国家，业主自治的过程还会同时制造出一大批负责任的、追求和谐的公民，这对于我们来说，其重要性再怎么强调也不过分。

　　业主自治是社会自治，特别是城市基层社区自治的核心部分。依靠广大业主，充分发挥他们的积极性、创造性，给予业主自治应有的政治地位和法律地位，强化其社会自治功能，对于促进公民社会的形成，具有相当重要的作用。

　　(4)业主自治之于和谐稳定

　　构建和谐社会，是中华民族伟大复兴的必然选择。十六届六中全会决定指出，住房问题比较突出是我国当前构建和谐社会的矛盾和问题之一，要“全面开展城市社区建设，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”。

　　政府(街道办事处、房管局等)、开发商、物业企业、居民委员会、业主及使用人是小区的利益相关者。在一个小区内，政府需要通过建设和谐小区实现社会稳定安宁的管治目标，居民委员会协助政府实现上述目标。建设单位、物业企业需要通过和谐小区建设，树立品牌，以拓展更大的利润空间。业主和物业使用人则需要通过和谐小区建设来实现安居乐业、保值增值的购房目的和消费追求。和谐是小区各利益相关者的最大利益契合点。反之，小区和谐不存，各主体的利益均可能受损，而业主将是最后买单者。开发商在房屋销售殆尽时可以撒手不管，物业公司可能在不赚钱时一走了之，政府可以借用强制手段恢复小区秩序，使用人(主要是承租人)可以不再“使用”。只有业主是走不掉的，在小区和谐遭受严重损害的情况下，即使是转让房屋，也只能落个得不偿失的结果。因此，业主是小区和谐的最大受益者，同时，也是小区不和谐的最大受害者，业主对小区和谐的追求是所有主体中最强烈的。

　　同时必须看到，对和谐追求欲望最强烈的业主同时也是最弱势的。这种弱势在单个业主权利受损时如此，在公共权益受到损害时更是暴露无遗：一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思“搭便车”，一无所知易受骗。十几年间，这种局面没有根本的改变：一方面，房地产商们的财富仍以疯狂的速度在增长；另一方面，已经为房产商们和其他相关利益集团贡献了巨额财富的业主们的合法权利仍在被吞噬。这种侵犯不仅体现在房地产交易的过程中，也表现在业主实现自治的过程中。业主难以发出自己的声音，业主们的公共权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。有的小区还多次发生暴力冲突，甚至有的业主整个脾脏被摘除，有的业主委员会主任双脚被打折，实在令人痛心和震惊，小区的不和谐已经影响到了整个社会的和谐。以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在多元化的社会中发出自己的声音，小区和谐机制才能形成，小区和谐才能期待。

　　我国人均国内生产总值已突破1000美元，进入了一个关键时期，这既是“黄金发展期”，也是“矛盾凸显期”。业主自治作为解决突出的住房问题、基层民主问题和重大的民生问题的最佳切入点和汇合点，对于缓解当前激烈的住房冲突，实现基层民主和社区和谐，具有重要意义。稳定和谐是全体社会成员的利益的最大契合点，对业主来说更是如此。

　　业主拥有自己的物业，是城市的主人，他们大都属于或偏向于属于社会的中间阶层，他们是改革开放的受益者，他们追求生活的幸福与舒适，“求稳怕乱”是业主们的共同心态。同时，他们也是社会不和谐的受害者，社会的进步与发展与他们息息相关。他们中的绝大部分，特别是年青一代均受过良好的教育，向往社会的进步与和谐，并对社会充满责任感。社会学、政治学告诉我们，中间阶层从来都是社会稳定的有力支持者。谁破坏稳定和谐、阻碍改革进步，谁就会遭到业主的坚决反对。因此，旗帜鲜明地保障业主们的合法权益，大张旗鼓地推进业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的明智选择。

　　有人认为，业主自治、依法维权的开展影响了稳定和谐，这种理解是绝对错误的。和谐稳定必须建立在民主法治的基础上，民主法治是和谐稳定的重要保证。在一个法治社会中，任何人依法维护自身的正当权益都无可厚非。业主正当的维权与自治行动本身就是追求公平正义、实现和谐稳定的突出表现，是在为和谐社会建设作贡献，而不是相反。其与政府和谐追求的管治目标是完全一致的，是做“对社会稳定有利的事情”。相反，若任由处于劣势地位的业主们的利益继续被侵犯却得不到有效救济，任由个别利益集团继续恣意凌驾于法律之上，则必然对社会和谐造成巨大威胁。从这个意义上说，推进业主自治，既是维护业主权益，更是维护法治尊严和促进稳定和谐。

　　6　《物权法》奠定了业主自治的基石

　　即将实施的《物权法》除了为“物业管理”正名外，其为业主自治奠定了法律基石还表现在如下方面：

　　(1)《物权法》清晰界定国家公权与业主自治的关系

　　综观目前的业主自治实践，我们发现，一方面，立法存在欠缺，政府投入有限，保障严重不力。业主自治工作没有纳入政府重要议事日程，一些城市的政府对于本市有多少个小区已经成立了业主委员会都没有一个准确权威的说法。对于如何推进业主自治，则是走一步算一步。另一方面，存在相当程度的越权干预现象。

　　《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物权法》的这一规定符合业主自治的性质和原则。这比起《条例》规定由房地产行政部门撤销和责令限期改正自治决定，是一个重大进步。

　　《物权法》第七十四条第二款规定，行政部门与业主自治的关系是指导与协助关系，行政部门据此不可能拥有对业主自治组织生杀予夺以及撤换业主委员会成员的大权。据此，个别地方关于行政部门可以解散业主委员会的规定越权无效。

　　《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物权法》事实上已经否决了之前《条例》及各地立法规定政府有关部门、街道办事处、居委会对业主自治实行监督管理或实行非法干预的错误做法，这在很大程度上确立了业主自治的应有地位，是法律恢复业主主人地位的突出表现。

　　《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《物权法》的这一规定对于落实和保障业主自治，提高物业服务质量，促进公平、公正、专业化、市场化的物业服务市场的形成，具有重要意义。

　　(2)《物权法》确立了业主自治的基本框架

　　(一)公共物业边界显现

　　公共物业是业主自治的物质基础，公共物业的产权边界延伸到了哪里，业主自治的触角就应当延伸到哪里。《物权法》第六章明确规定：建筑区划范围内除城镇公共道路、城镇公共绿地及个人绿地、通过出售、附赠或者出租等方式约定车位、车库的归属外，其他公共场所、公用设施和物业服务用房、维修资金等属于业主共有。

　　(二)业主、业主大会、业主委员会首获法律确认

　　业主团体的法律地位是业主自治的核心问题。《物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会、业主委员会出现在中国大地已经有十几年的历史，但写入法律，《物权法》是第一次。之前个别地方公安机关竟然认为：“业主委员会既没有独立的法人资格，没有社团登记，也没有上级主管部门，应属民间组织，不宜准许其刻制印章。”《物权法》以国家最高意志宣示了业主大会、业主委员会的合法性，给了他们最权威的答案。

　　(三)业主自治规则、内容、程序首次被法律确认

　　自治规则是业主自治的关键因素。业主自治决策无从作出，自治权利便难以行使。在目前业主自治举步维艰的困境下，《物权法》第六章对业主自治决策提出了非常高的要求，这必然要求广大业主提高自治意识，积极参与自治，也要求政府必须全力保障和推动业主自治。否则，《物权法》“保护权利人的物权”的立法宗旨及第六章“保障业主自主管理物业”的立法目的将难以实现，最终可能造成各方皆输的尴尬局面。

　　7　应当尽快制定业主自治法

　　首届业委会的成立是业主自治开始的象征。据《人民日报》报道，在北京市3000多个住宅小区中，成立了业委会的小区仅占总数的14.5％，广州市业委会成立比例在10％左右，全国其他地方情况也不容乐观。近两年来，除沈阳市和平区文安路社区成立了全国首个业主委员会协会外，包括北京、上海、广州、厦门等主要城市成立业主委员会协会的工作基本上处于停滞状态。

　　《物业管理条例》实施以来，业主自治进展缓慢，物业纠纷有增无减。《物权法》虽为业主自主管理小区奠定了基础，使业主自治站在新的起点，但其作为基本法律立法线条较粗。业主自治制度作为我国城市基层一种崭新的群众自治模式，根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定，为了全面落实宪法私有财产保护原则和《物权法》，应当尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》，系统地解决业主自治所面临的现实问题。目前，集中众多专家学者、人大代表、政协委员、广大业主智慧的法律草案已随《业主梦业主魂－购房维权与业主自治》一书出版。同时，我们再次郑重呼吁关注城市社区建设的全国人大代表联署，直接向全国人大提交《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》的法律案，立即启动立法程序。

　　综上所述，业主自治已成时代必然，业主自治才是和谐良药，只有实现业主自治，业主们才能成为物业的真正主人。

 注：上述内容已刊载于2007年8月21日《南方都市报》，标题有修改!