推动业主自治，化解旧楼加装电梯矛盾

日期:[2014-11-26]版次:[A02] 版名:[评论] 新快报

■周玉忠

据新快报报道,因底层以影响采光通风为由反对,旧楼加装电梯困难重重,而且引发严重的社区冲突,信访、诉讼逐年上升,2012年起实施的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》异议丛生,相关部门正在酝酿修订,将对日照受影响范围作出界定,扩大征求意见范围,引入街道居委全程参与协商程序。

从报道所列举的案例不难看出,与调涨物业费所导致的小区动荡相比,因加装电梯所引发的争端来得更为持久甚至更加激烈。由于业主之间利益协调困难导致规划变更审批左右为难,旧楼加装电梯这一巨大的市场需求无法实现。那么,旧楼加装电梯所引发的业主利益纠葛到底应当如何解决呢?

首先,赞同加装电梯的理由“高大上”,也确实符合时代进步、民生改善、经济发展的大方向。从实践上看,加装电梯决定本身也较易获得物权法上三分之二以上绝对多数面积和人数的通过,从而似乎构成了民意优势。不过,加装电梯是对原先没有电梯的规划变更,电梯加装后的新生活憧憬客观上已经超出了原来的购房期待,这一变化将使得这部分业主“额外”受益。

所以,提议加装电梯者有义务就其成本、收益及风险通盘考虑。这就要求加装方案必须遵守强制性的规划技术指标,否则就得考虑重建等其他方法。同时,加装电梯的决定不仅应当包括基本方案、建设组织、成本分摊、使用管理,也应视情况取得相关业主的同意或对其进行补偿。

其次,无论是影响采光,还是利益补偿争议,反对加装电梯的意见似乎也不无道理。根据物权法第七十八条,“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”表面上看,只要加装电梯的决定一经作出,那么全体业主均应受其约束。但是,客观而言,维持没有电梯的状态符合原有规划且并不损害包括赞成者、反对者在内的全体业主的规划信赖权益。但加装电梯就不同,它不仅多占用了共有土地,改变了原有建筑物结构,还甚至可能涉及到消防等各方面问题,更直接地是它动摇了原有的建筑秩序和结构进而影响到了各专有部分所有权。

物权法第七十八条规定,“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”即在区分所有权条件下,业主自治的决定与业主个人合法权益的保护必须取得平衡。加装电梯的决定应否撤销需要规划技术和法律解释上的进一步明确。一般而言,若加装电梯将严重影响低专有部分正常使用功能的发挥且也不能协商解决的,加装决定应当撤销。若加装电梯影响轻微的,那么受影响的业主作为小区生活共同体的一分子,应有相应的容忍和寻求妥协的态度。从长远来看,立法也可就此设计出强制收购等的公平制度安排。

第三,将旧楼加装电梯纳入业主自治解决才是治本之策。旧楼加装电梯,业主之间的民事关系协调是基础,通过规划许可等行政手段实现公共利益与社区发展之间的和谐是关键。旧楼加装电梯所涉及的设计、采购、建设、验收、维护、使用等等一系列问题,如果没有业主自治的制度支撑,均无法从根本上解决。

旧楼加装电梯举步维艰,表面上看是业主个人利益难以协调,实质原因是业主自治严重缺失。因此,全面推动业主自治是解决旧楼加装电梯难的根本出路。在此过程中,政府的推动必不可少,但注定无法包办代替。为此,政府应落实指导与协助业主自治职责,如尽快将全市性的业主决策电子平台投入使用等等。短期而言,就加装电梯出台相应的操作指引也会有一定的积极效果。

(作者系知名律师)